「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 일부개정령이 2020.10.27.부터 시행됨에 따라 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우, 부동산 거래신고를 할 때 주택취득자금 조달 및 입주계획서(별지 제1호의3서식) 및 그에 따른 실제 거래 계좌 증빙자료(예금잔액증명서 등)를 첨부 하여야 합니다.
2017년 6월 3일 이후부터 계약일자와 상관없이 공급(분양)계약 또는 전매(분양권,입주권)계약인 경우에만 부가가치세를 포함한 금액으로 신고하며, 나머지는 부가가치세 별도 금액으로 신고합니다.
직거래의 경우 계약당사자가 공동으로 신고(계약당사자 중 일방이 국가 등인 경우 국가 등이 신고)하여야 하며, 개업공인중개사가 거래계약을 체결한 경우에는 개업공인중개사가 신고하여야 함.
인터넷으로 거래신고를 하는 경우에는 중개업자(중개거래 시)나 거래당사자(당사자간 거래 시)가 신고를 해야 하며, 시·군·구에 방문신고 하는 경우에는 거래당사자 중 1인의 위임을 받은 자가 대리 신고할 수 있음. 이 경우 대리인은 주민등록증 등 대리인의 신분을 확인할 수 있는 신분증과 대리권을 증명하는 서류(위임자가 법인인 경우는 법인인감이 날인되어 있는 위임장 및 법인인감증명서, 실제 거래 계좌 위임자가 개인인 경우는 자필서명이 되어있는 위임장 및 위임인의 신분증 사본)를 제출하여야 함. 한편, 중개업자의 경우에는 소속공인중개사가 대리할 수 있음 ※ 소속공인중개사는 법에 따른 고용신고를 한 자에 한함. 대리인은 주민등록증 등 대리인의 신분을 확인할 수 있는 신분증명서와 대리권을 증명하는 서류(중개업자가 법에 따라 신고한 인장을 날인한 위임장 및 위임인의 신분증 사본)를 제출하여야 함.
인터넷 신고의 경우 해당 시·군·구청 홈페이지 접속 후 부동산거래관리시스템 배너를 클릭하여 접속하거나 해당 시·군·구청의 부동산거래관리시스템 인터넷 주소를 직접 입력하면 신고가 가능함 예) 금천구 [ http://geumcheon.rtms.seoul.go.kr ]
부동산 거래 신고를 하지 않거나, 허위 신고 경우에는 매도자·매수자 및 중개업자는 3천만원 이하의 과태료 처분을 받게 되며, 신고기간을 지연하여 신고할 경우에는 300만원 이하의 과태료 처분을 받게 됨. 거래당사자가 중개업자로 하여금 신고를 하지 아니하게 하거나, 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 경우에는 500만원 이하의 과태료 처분을 받게됨.
외국인이 토지취득 계약을 체결한 경우 60일 이내에 토지소재지 시 · 군 · 구청에 신고하여야 함. 다만, 외국인이 부동산거래나 주택거래를 신고한 경우 외국인의 토지취득 신고를 한것으로 갈음
실제 거래 계좌
계좌만 빌려주었다고 주장하나 공사에서 발생한 수익이 다른 사업자에게 지급된 사실을 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙이 없으므로 실사업자가 아니라는 주장은 받아들일 수 없음
OO세무서장은 OOOO주식회사(이하 “OOOO”이라 한다)에 대하여 세무조사를 실시하고, 미등록사업자인 청구인이 이OO외 1인으로부터 OOOOO OOO OOO OOOOO번지 상가건물 1동의 신축공사(이하 “쟁점공사”라 한다)를 하도급받아 시행하고서도 2005년 제1기분 공급가액 2억 614만원 및 2005년 제2기분 공급가액 2억 7,786만원의 합계 4억 8,400만원의 동 공사대금(이하 “쟁점공사대금”이라 한다)에 대한 부가가치세의 신고를 누락한 사실을 확인하고 이를 처분청에 과세자료로 통보하였다.
처분청은 동 과세자료에 따라 직권으로 청구인의 주소지에 사업자등록(OOOOOOOOOOOO)하고 2008.4.1. 청구인에게 2005년 제1기 부가가치세 30,816,010원, 2005년 제2기 부가가치세 40,036,550원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2008.7.9. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
OOOO는 ‘OOOOO OOO OOO OOOOOO번지 소재 OO아파트의 재건축공사’(이하 “쟁점외공사”라 한다)를 시행하였는 바, 쟁점공사계약이 체결된 2005년 3월경에는 OO아파트 건축주들이 당해 공사를 늦게 완공하였다고 손해배상을 요구하고 있던 시기로 혹시 건축주들이 OOOO의 통장을 포함한 재산을 가압류하면 OOOO는 돌이킬 수 없는 피해를 볼 수 있는 상황이었기 때문에 이를 방지하기 위하여 청구인 명의의 OOOOO OOOOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO)에 쟁점공사대금을 입금하게 하고 동 통장에서 노임, 자재, 하청공사 실제 거래 계좌 대금을 지불하도록 한 것이다.
처분청은 ‘OOOO 발행 거래명세서’의 수령인이 청구인 명의로 기재되어 있다고 하여 쟁점공사의 실제 행위자를 청구인이라고 주장하고 있으나 청구인 명의로 기재된 아래쪽에 ‘현장명 OOOO(OOO)O이라고 기재되어 있음에도 불구하고 청구인을 동 공사의 실사업자라고 판단한 것은 부당하다.
OO세무서장은 OOOO가 2003.7.1.부터 2005.12.31.까지의 과세기간 중 쟁점공사외 3개 업체에게 재화나 용역의 공급없이 4억 8,400만원의 세금계산서를 교부하여 조세범처벌법 제11조의2 제4항의 규정을 위반하였다고 OOOO검찰청에 고발하였으나 무혐의처리되었으므로, 청구인을 쟁점공사의 실제 사업자로 보고 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.
OOOO에 대한 OO세무서장의 조사내용에 의하면, 이OO은 쟁점공사계약을 OOOO 대표이사 박OO과 4억 8,400만원에 체결하였으나, 청구인이 쟁점공사대금을 본인의 OOO 거래계좌를 통하여 수령하였을 뿐만 아니라 관련 하도급비용도 OOOO의 법인계좌를 거치지 아니하고 청구인이 직접 지급한 사실이 확인되므로쟁점공사를 실제 시행한 자는 청구인으로 판단된다.
청구인 명의의 거래계좌(OOO OOOOOOOOOOOOOOOO)의 입출금 거래내역에 의하면, 쟁점공사대금의 일부가 도급자인 이OO 및 그 배우자로부터 수령된 사실이 확인될 뿐 아니라 청구인이 계좌만을 빌려주었다고 하더라도 공사수익으로 볼 수 있는 잔여금액이 실제 거래 계좌 OOOO 및 동 법인 관계자에게 이체(지출)되어야 하나 사용처가 불분명하여 청구인의 주장은 신빙성이 없고,하도급자 OOOO 대표 장OO가 발부한 거래명세서상의 수취인이 청구인 명의로 기재되어 있으며, 거래대금 또한 청구인이 입금한 것으로 확인되는 등의 정황으로 미루어 보건대쟁점공사는 청구인이 시행한 것이므로 당초 과세처분은 정당하다.
청구인이 쟁점공사의 실제 사업자인지 여부
(1) 부가가치세법 제21조 【경 정】① 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다.
1. 확정신고를 하지 아니한 때
(1) OO세무서장의 OOOO에 대한 ‘자료상 혐의자 조사종결 보고서(2006년 10월)’에 의하면, OOOO의 대표이사는 박OO으로 되어 있으나 박OO은 건강상 이유로 2004년 이후로 출근하여 업무를 수행하지 못하여 업무총괄은 이OO 본부장이 담당하고 있다고 이OO 본인이 진술하고 있고 사업장 상태는 폐업일을 2006.6.30., 처리일을 2006.10.20.로 하여 직권폐업처리하였고, 2003년 제1기～2005년 제2기 과세기간 중 소액거래를 제외한 OOOO의 거래처별 세금계산서의 수취경위를 확인한 바, 이OO(OOOOOOOOOOOO)의 OO OOO OO동 근린생활 주택의 신축과 관련하여 총 공사금액 4억 8,4000만원(쟁점공사대금)으로 OOOO와 계약하고 신축하였으나, 거래금액 전체를 현장소장인 김OO의 OOO OOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO)로 입금하고 김OO은 쟁점공사대금으로 하도급비용(OOOO, OOOO(OOO) O)을 지출하고 있어 OOOO는 명의만을 대여하고 실제공사는 김OO이 한 것으로 판단하였다.
(2) 과세전적부심사결정서(실제 거래 계좌 2008-11, 2008.3.28)에 의하면, 처분청이 청구인에 대한 사업자등록 이력내용 및 근로소득신고현황을 국세통합전산망에 의하여 확인한 결과, 청구인은 1999.4.10.부터 OO OOO OOO OOOOOO번지를 사업장으로 ‘OO공사’라는 상호로 건축수리 서비스업을 영위하는 간이사업자인 바, OOOO는 2005년 3월부터 2005년 11월까지 9개월 동안 총 900만원의 급여를 청구인에게 지급한 것으로 신고하였고, 쟁점공사와 관련하여 2005.3.14.부터 2005.8.30.까지 청구인의OOO OOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO)로 동 공사 계약금액인 5억3,240만원(VAT 포함) 중 5억 3,000만원이 아래 〈표1〉와 같이 입금된 것으로 나타난다.
(3)OOOO와 청구인 간의 금융거래를 살펴보면, 다음 〈표2〉와 같이 청구인이 2005.3.14.부터 2005.10.5.까지OOOO에 송금한 금액의 합계는 3,082만원이고,OOOO가2005.8.29. 청구인의 실제 거래 계좌 거래계좌로 이체한 500만원은 부족한 공사비를 지급받은 것이라고 주장하였다.
(4) OOOO가 2005.3.14. 건축주 이OO으로부터 OOOOO OOO OOO OOOOO외 1필지 소재 건물을 철거하고 공급가액 4억 8,400만원에 쟁점건물을 2005.8.30.까지 준공하기로 하는 공사를 도급받았음이 ‘민간건설공사 표준도급계약서’에 나타난다.
(5) 청구인은 OOOOO(OOO)O의 문화재수리기능자로 2001.11.7. 문화재청에 등록된 사실이 ‘문화재수리기능자등록증(OOOO O OOOOO)’에 의하여 확인된다.
(6)쟁점공사 현장에서 작업한 나OO 등 9명이 2005년 5월부터 2005년 10월까지 OOOO가 시공한 OO동 공사현장에서 현장책임소장인 김OO의 지휘로 석공 등의 작업을 하였음을 확인하고 있다.
(7)OOOO지방법원(OOOOOOOOOOO, OO OOOOOOOOOO)에 의하면, 쟁점외공사의 건축주들인 김OO외 4명은 2005.6.16. OOOO가 “OO OOO OOO OOOOOOOO OO OO아파트”의 공사를 지연하였다는 이유로 OO종합건설주식획사 대표이사 임OO 및 OOOO 대표이사 박OO을 상대로 지체보상금 6억원의 지급을 구하는 손해배상청구소송을 제기하여 패소한 것으로 나타난다.
(8)위 사실관계를 종합해 보건대, 쟁점외공사의 건축주인 김OO외 4명이 2005.6.16. OOOO가 동 공사를 지연하였다는 이유로 OO종합건설주식획사 대표이사 임OO 및 OOOO 대표이사 박OO을 상대로 손해배상청구소송을 제기한 점, 쟁점공사 현장의 작업인부들이 청구인이 쟁점공사의 현장책임소장인 것으로 확인한 점, OOOO의 거래통장 등이 압류당할 것을 염려하여 OOOO의 법인통장이 아닌 청구인의 통장을 통하여 쟁점공사대금을 입출금하였다는 청구인의 주장에 일부 타당성이 있다고 볼 수 있는 측면이 있다하더라도 쟁점공사와 관련하여 2005.3.14.부터 2005.8.30.까지 쟁점공사의 건축주인 이OO 및 이OO의 배우자가 청구인의 OOO 거래계좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)로 쟁점공사대금(공급대가) 5억 3,000만원을 입금한 사실이 확인되는 반면 청구인이 OOOO에게 지급한 것으로 확인된 금액은 3,082만원에 불과할 뿐만 아니라 쟁점공사에서 발생한 수익이 OOOO에게 지급된 사실을 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙이 없고,쟁점공사 이후 청구인이 지급받은 근로소득이 없는 점 등을 감안할 때 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
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[판교테크노밸리]16년부터 신규계좌 개설시 실제소유자를 확인합니다.-「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률(이하 특금법)」 일부 개정
16 년부터 신규계좌 개설시 실제소유자를 확인합니다 .- 「 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 ( 이하 특금법 ) 」 일부 개정안 시행예정
□ 조세 포탈 , 기업인 등의 비자금 형성 등 불법 목적의 금융거래 사건 등으로 차명거래를 통한 자금세탁의 방지의 필요성이 대두
ㅇ 「 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 ( 이하 특금법 ) 」 일부 개정안이 발의되어 금융거래시 기존의 고객확인제도에 실제소유자 * 확인을 추가할 필요성이 제기
* 실제소유자 (Benefilcial Owner) 란 “ 고객을 최종적으로 지배하거나 통제하는 자연인 ” 으로서 해당 금융거래를 통하여 궁극적으로 혜택을 보는 개인
( 자금세탁방지기구 (FATF, Financial Action Task Force) 정의 )
□ 선진국들은 이미 시행하고 있고 FATF 등 국제기구도 이를 강력히 요구함에 따라 우리나라도 금융거래시 고객뿐만 아니라 실제소유자를 확인하도록 할 필요가 있었음
□ 이에 따라 FATF 국제기준을 반영하여 금융회사의 실제소유자 확인 , 고객의 정보제공 거부시 거래 거절 등을 내용으로 하는 특금법이 개정 (‘14.5.28) 되었고 ’16.1.1 시행 예정
2. 고객확인제도 중 실제소유자 확인제도의 개요
□ ( 고객확인을 실시하는 경우 ) ‘06 년부터 고객확인제도를 이미 시행하여 다음의 경우에 고객의 신원을 확인하고 있음
② 2 천만원 ( 미화는 1 만불 ) 이상 일회성 금융거래 ( 무통장 송금 등 )
③ 자금세탁행위 등의 우려가 있다고 금융회사가 판단하는 경우
□ ( 추가로 실제소유자를 확인하는 경우와 확인 사항 ) ‘16 년부터는 추가로 실제소유자를 확인하며 , 고객이 개인인 경우와 법인 ? 단체인 경우에 따라 확인 내용이 다름 ( 특금법 시행령 개정중 )
① 타인을 위한 거래를 하고 있다고 의심되거나 고객이 실제소유자가 따로 존재한다고 밝힌 경우에만 실제소유자를 새로 파악 *
* 이 경우 외에는 ‘ 계좌 명의인 = 실제소유자 ’ 로 간주
② 파악된 실제소유자의 실지명의 ( 성명 , 주민등록번호 ) 를 확인하고 기재
① 투명성이 보장되거나 정보가 공개된 국가 ? 지자체 ? 공공단체 ? 금융회사 및 사업보고서 제출대상법인의 경우 확인의무 면제 가능
② 다음과 같이 3 단계로 실제소유자를 파악
(1 단계 ) 100 분의 25 이상의 지분증권을 소유한 사람
⇓ (1 단계에서 확인할 수 없는 경우 )
(2 단계 ) ① , ② , ③ 중 택일
① 대표자 또는 임원 ? 업무집행사원의 과반수를 선임한 주주 ( 자연인 )
② 최대 지분증권을 소유한 사람
③ ① ? ② 외에 법인 ? 단체를 사실상 지배하는 사람
* 단 , 최대 지분증권 소유자가 법인 또는 단체인 경우 , 금융회사는 3 단계로 바로 가지 않고 최종적으로 지배하는 사람을 추적하는 것을 선택할 수 있음
실제 거래 계좌
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증권사들이 '주식거래 수수료 무료'를 내걸었지만 실제로는 유관기관제비용 등의 명목으로 숨은 수수료를 받은 것으로 나타났다. 또 온라인 비대면 계좌 고객에게는 일반 고객보다 신용공여 이자율을 높여받은 것으로 드러났다.
금융감독원은 지난해 6월부터 11월까지 22개 증권사를 대상으로 점검한 결과 이같이 나타난 곳을 대상으로 개선 명령을 했다고 24일 밝혔다.
그동안 증권사들은 영업점에 방문하지 않고 인터넷이나 모바일 애플리케이션(앱)으로 주식거래 실제 거래 계좌 계좌를 개설할 수 있는 비대면 계좌 확대 경쟁을 벌여왔다. 이 과정에서 '평생 수수료 공짜' 등 무료 이벤트를 내걸었으나 실제로는 숨은 수수료를 받았다. 거래 금액에도 일정 요율을 별도 부과한 것으로 나타났다.
금감원에 따르면 증권사들은 거래 수수료 무료라고 광고했지만 실제로는 한국거래소의 거래·청산결제 수수료, 한국예탁결제원의 증권사·예탁수수료, 금융투자협회의 협회비 등 유관기관제비용 명목으로 고객에게 거래금액의 0.0038~0.0066% 수준의 일정 요율을 별도 부과했다.
금감원은 '유관기관제비용 제외' 문구를 표시하더라도 투자자가 오해할 소지가 있으므로 실제 거래비용이 0원이 아닌 경우 광고상 무료 표현을 사용하지 않도록 개선할 것을 지시했다.
유관기관제비용률 산정시 거래대금에 비례해 거래소와 예탁원에 납부하는 정률수수료 외에 금융투자협회비 등 간접비용이 포함된 것도 개선해야 한다고 지적했다. 매매거래와 관련성이 낮은 비용 요소를 제외하는 등 부과 비율을 재검토해야 한다는 것이다.
증권사들은 유관기관제비용률을 광고·약관·홈페이지 중 어디에도 명시하지 않거나 일부 채널에서만 공개했다. 금감원은 향후 제비용률 수치를 광고·약관·홈페이지 등에 명시해 투자자가 실제 실제 거래 계좌 거래비용을 충분히 알 수 있도록 개선 조치했다.
점검대상 22곳 중 9개 증권사는 비대면 계좌로 신용공여를 이용하는 고객에게 일반 계좌보다 높은 이자율을 적용했다. 비대면 계좌 개설 광고에서 적용 이자율을 일반 계좌 이자율과 비교·표시하지 않은 경우도 있었다.
비대면 계좌와 일반 계좌 간 담보능력, 차주의 신용위험 등에 차이가 있다는 합리적 근거가 없는 경우 이자율 차등이 발생하지 않도록 개선 조치했다. 또 이자율을 차등하는 경우, 광고·약관 등에 명확히 비교·표시해 투자자가 사전에 충분히 인식할 수 있도록 개선 조치했다.
금감원은 “디지털금융이 발전하면서 비대면 계좌 유치 경쟁이 심화되고 있어 다수 증권사의 영업 관행을 개선할 필요가 드러났다”며 “투자자는 금융사의 자극적 광고문구 등에 현혹되지 않도록 유의하고 금융상품 선택시 상품 장단점을 신중히 검토해 결정해야 한다”고 당부했다.
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