['95 주식시장] 국내자본시장 선진화 촉진..지수선물시장
또 주가지수선물에 이어 옵션거래나 금리.환율선물등 새로운 금융상품의
도입논의가 활발하게 이뤄지고 있다.
이같은 파생상품의 도입은 투자자 입장에서 그만큼 다양한 투자대상 상품을
갖게되는 것은 물론이고 자본시장의 선진화, 국제화에도 큰 역할을 하게될
것으로 기대되고 있다.
우선 내년부터 시장개설이 이뤄지고 또 이에앞서 오는 4월부터 모의
거래가가 시작될 주가지수선물시장의 매매방법과 증권시장에 미칠 영향,
그리고 증권업계의 준비상황등을 점검해 본다.
주가지수선물거래는 현재 증권시장에서 이뤄지고 있는 주식 실물매매와는
차이점이 많다.
우선 투자종목은 물론이고 매일 매매손익을 계산, 증거금을 보충토록 하는
것이나 매매차익만을 정산하는 결제방법등이 현물거래와는 크게 다르다.
오는 4월개설될 주지수선물거래의 모의시장은 이처럼 기존의 현물시장과는
차이가 있고 또 국내 투자자들에게 생소한 선물거래의 투자방법과 요령을
미리 익힐 수 있도록 하기 위한 것이다.
주가지수선물의 모의시장은 수도결제 즉 돈이 실제로 오가지 않는 것
외에는 내년1월 정식개설될 주가지수선물시장과 꼭같은 방법으로 주문을
받고 또 매매체결을 시키게 된다.
주가지수선물거래를 하기 위해서는 우선 투자자로부터 매매주문을 받아
증권거래소에 전달하게될 중개회사에 계좌개설을 해야 한다.
중개회사는 증권사중에서 정해질 것으로 보이지만 재정경제원장관의 허가를
받아야 하는 사항인만큼 아직까지 어떤회사가 이 업무를 취급하게 될지는
확정되지 않았다.
또 선물시장에 참여하기 위해서는 기존의 주식계좌를 갖고 있는 사람이라도
별도의 선물계좌를 개설해야 한다.
모의시장의 경우에도 마찬가지이다.
주가지수선물거래 계좌를 개설하면 실제 투자에 나설 수 있는데 주가지수
선물거래의 상품으로는 3월에 결제를 하는 3월물과 6,9,12월물등 4종류가
있다.
또 거래시간은 전장은 현물시장과 동일하지만 후장및 토요일의 폐장시간은
현물시장보다 15분 늦다.
다만 4월부터 시작될 모의시장에서는 1단계로 우선 매주 월,수,금요일
오전9시30분부터 11시30분까지 주3회 시장문을 열고 7월부터는 토요일을
제외한 매일 모의시장을 개설하며 10월부터는 실제 선물거래시와 마찬가지로
전후장 매매를 할 계획을 세우고 있다.
선물거래에서는 최소한 3천만원이상의 증거금을 미리 예치해야지만 매매
주문을 낼 수가 있다.
또 주문을 낼때는 선물거래대상 주가지수인 KOSPI-200에 50만원으로 정해진
거래승수단위를 곱한 가격으로 주문을 내야 한다.
현재 KOSPI-200지수가 105정도에 달하는 만큼 최소한 5천만원이상규모의
매매주문을 내야 하는 셈이다.
이때 개시증거금이라고 얘기하는 15%의 위탁증거금이 필요하며 이중 10%는
대용유가증권을 이용할 수가 있다.
이같은 증거금의 징수는 선물거래의 위험성이 크다는 점을 고려해 소액
투자자의 참여를 제한하기 위한 것이다.
물론 모의시장에서는 실제 자금결제는 이뤄지지 않는만큼 돈이 들어가지
않는다.
주가지수선물역시 매매주문은 전화로도 낼수가 있다.
또 호가단위는 지수가 100포인트이상의 경우 0.1포인트, 100포인트 미만일
때는 0.05포인트이며 가격제한폭은 4-10포인트로 잠정 결정됐으나 주식시장
의 가격제한폭이 확대됨에 따라 증권거래소가 변경을 검토중이다.
일일정산제도도 선물거래와 현물시장의 큰 차이점중 하나이다.
투자자별로 매일매일 평가손익을 계산, 증거금을 차감해 증거금률이 일정
수준에 미달할 경우 추가증거금의 납입을 요구하고 추가증거금을 납입하지
않을 때는 즉시 반대매매를통해 정리해 버린다.
이처럼 항상 남아 있어야 되는 증거금의 최소율을 유지증거금이라고 하며
우리나라의 경우 10%로 정했다.
주가지수선물거래는 실물이없는 상품인만큼 매입 또는 매도했던 선물상품을
중도에 사고팔거나 만기가 됐을 경우에는 당초 약정했을 때의 지수와 매매
또는 결제일지수의 차이에 약정액을 곱한 금액을 주고받음으로서 거래가
끝나게 된다.
시장 촉진 지수(Market Facilitation Index (BW MFI)) - MetaTrader 4용 지표
시장 촉진 지수(BW MFI)는 하나의 틱에 대해 변화하는 가격을 보여주는 지표입니다. 지표의 절대값은 의미가 없으며 지표의 변화만 의미가 있습니다.
시장 촉진 지수(Market Facilitation Index (BW MFI))
Bill Williams는 MFI와 거래량의 상호 변동을 강조합니다.
시장 촉진 지수가 증가하고 거래량이 증가합니다. 이것은 다음을 의미합니다: a) 시장에 참여하는 사람들이 많아지고 있습니다.(거래량 증가) b) 새로 참여한 시장 참가자들이 추세에 따라 포지션에 진입하고 있습니다: 예, 추세가 이미 시작되었고 더 가속화 되고 있습니다;
시장 촉진 지수가 떨어지고 볼륨도 감소하는 경우 이는 마켓의 참가자들이 더 이상 흥미를 가지지 않는다는 것입니다;
시장 촉진 지수가 증가하나 거래량은 감소. 시장이 고객의 거래량으로 지원되지 않고 거래자(브로커 및 딜러)가 "현장에서" 투기로 인해 가격이 변하고 있을 가능성이 가장 높습니다.
시장 촉진 지수가 떨어지나 거래량이 증가하는 경우. 대량의 매도 및 매수 볼륨이 특징인 상승세력과 하락 세력의 전투가 있지만 힘이 동일하기 때문에 가격은 크게 변하지 않습니다. 둘 중 하나(매수 vs. 매도)가 결국에 전투에서의 승자가 될 것입니다. 일반적으로 이러한 막대를 끊기면 이 막대가 추세의 지속을 결정하는지 또는 추세를 무효화하는지 알 수 있습니다. Bill Williams는 그러한 바를 "커트싱(curtsying)"이라고 부릅니다.
시장촉진지수
1.미국 주택가격지수
FHFA/OFHEO House Price Index, IAS360 House Price Index, First American CoreLogic Home Price Index , HPI Home Price Index, Standard and Poor's Case-Shiller House Price Index 등 여러종류가 있으나 Standard and Poor's Case-Shiller House Price Index가 주택가격변동을 가장 잘 반영한다고 해서 시장에서 가장 신뢰받는 주택가격지수이다.
반복매매기법(repeat sales methodology )
적어도 두 번 이상 거래된 주택을 대상으로 하여 조사하는 방법이다. 특정주택이 몇 달 혹은 몇 년 뒤에 다시 팔릴 때 처음 거래됐던 가격과의 차이를 기록해 종류가 비슷한 집의 가치를 측정하는 방법이다. 서로 다른 주택들의 매매를 기초로 삼을 때 생기는 지수 변동의 편차를 제거할 수 있다.
신축 건물은 대상이 될 수 없으며, 반복 매매됐더라도 가족끼리의 거래는 제외한다.
미국 연방주택금융청 주택가격지수(Federal Housing Finance Agency, FHFA House Price Index) OFHEO House Price Index
예전 미국 연방주택기업감독청 (OFHEO) 에서 매달 발표하던 주택가격지수(OFHEO House Price Index)를 말한다. 이는 반복매매기법을 이용하여 조사하므로 신축 건물은 대상이 될 수 없으며, 반복 매매됐더라도 가족끼리의 거래는 제외한다.
이 지수는 정부 보증기관(패니매이와 프레디맥)의 우량 모기지를 통해 매입하는 주택만 대상으로 한다. 위험도가 높은 서브프라임 모기지를 제외한 탓에 주택가격 하락을 제대로 반영하지 못하는 한계가 있다고 하나 현재는 12조 달러 규모의 미 모기지 시장에서 최근 1년간 발행된 모기지 중 95%는 정부가 보증한 것이며 민간시장은 이미 찾아볼 수 없는 상태이다.
Standard and Poor's Case-Shiller House Price Index
1980년대 미국의 예일대학 교수였던 로버트 쉴러와 웨슬리대학 교수였던 칼 케이스 교수가 반복매매기법을 개발하여 고안하였으며 적어도 2번에 걸친 거래내역이 기록된 기존주택에 대하여(calculated from data on repeat sales of single-family homes, using a modified version of the weighted-repeat sales methodology ) 분기별로 조사하여 월별로 지수를 발표하게 되는데, 1987년 1월부터 시작하여 2000년 1월에 통계조정후 지금까지 발표해오고 있다.
2000년 1/4분기를 100으로 간주하여 주택의 판매가격의 변동을 지수화 한 것으로 미국 20개 주요도시별 지수와 이들을 10개, 20개로 묶은 2개의 복합지수 그리고 국가지수가 있다.(A national home price index, a 20-city composite index, a 10-city composite index, and twenty individual metro area indices)
3개월 동안 축적된 거래 내역을 평균해 지수를 산출하며 2개월의 시차가 발생하며 이것이 가장 큰 단점일 것이다.
미국의 신용평가기관인 Standard & Poor's가 매월 마지막 주 화요일에 발표한다.
보스턴·로스앤젤레스·뉴욕 등 미국 10대 도시에 애틀랜타·디트로이트 등을 추가한 20대 도시의 주택가격을 종합한 지수다. 모든 대도시를 대상으로 하지 않는 이유는 거래내역을 충분히 수집할 수 없어서다. 텍사스와 같은 일부 지역에서는 아예 거래 가격을 시장촉진지수 공개하지 않는다고 한다. 다른 주택가격지수와는 달리 서브프라임 모기지 등 비우량 대출로 구입한 주택가격이 포함돼 가장 신뢰할 만한 지수 로 평가받고 있다.
케이스쉴러 미국 주택가격지수(Case-Shiller House Price Index)
10대도시, 20대도시, 계절조정, 명목가격
6월 10대 대도시 주택가격지수는 전년 동기 대비 5.0%(전월대비 1%상승) 상승했다.
6월 20대 대도시 주택가격지수는 전년 동기 대비 4.2%(전월대비 1%상승) 상승했다.
20개 도시 가운데 15개에서 주택 가격이 상승했다.(샌프란시스코는 14%, 샌디에고는 11%상승)
6월 S&P-케이스쉴러 주택가격지수는 2006년 7월 최고치에 비해서는 28% 낮은 수준이며
2008년 금융위기이후 2009년 4월 최저치에 비해 6%가 상승했다.
The Composite 10 index is off 29.0% from the peak.
The Composite 20 index is off 28.4% from the peak.
케이스쉴러 미국 주택가격지수(10대도시) 전월대비, 전년대비 변동율
케이스쉴러 미국 주택가격지수(Case-Shiller House Price Index)의 전년대비 변화율
The Composite 10 is up 5.0% compared to June 2009.
The Composite 20 is up 4.2% compared to June 2009.
케이스쉴러 미국 주택가격지수의 도시별, 연도별 고점대비 하락율
Prices in Las Vegas 시장촉진지수 시장촉진지수 are off 56.5% from the peak, and prices in Dallas only off 4.8% from the peak.
★ 케이스쉴러 주택가격지수는 3개월 평균으로 주택가격을 산출한다. 따라서 6월 수치는
4월, 5월 주택가격까지 반영된다. 생애 첫 주택구입자에 대한 8000달러 세제 혜택의 영향이
6월 지수에 포함되어 있다는 얘기이며 향후 몇 개월 동안에도 주택가격지수에 영향을 끼칠 것으로
이것이 주택가격 상승소식에도 시장참여자들이 별다른 반응을 보이지 않는 이유이다.
현재 주택가격은 하락하고(7월부터 하락이 시작되었을 가능성이 높다) 있을 것으로 생각되나 향후
몇 개월간은 주택가격지수의 하락이 나타나지 않을 것이다. 그 이후 급격한 하락이 예상된다.
미국 주택시장 지표의 중요성
현재까지 미국 주택시장 지표는 향후 경제상황을 거의 정확하게 예측해내는 중요한 지표들이다. 주택건설은 가장 믿을만한 경제활동 선행지표 의 하나이다. 주거용 부동산은 불경기가 가까워지면 가장 먼저 하락하고 경기가 상승국면에 접어들면 가장 먼저 상승 한다.
주택건설산업의 승수효과
: 주택건설 증가는 철강,목재,전기,유리,플라스틱,전선,배관,콘크리트등에 대한 수요증가를 일으킨다.
: 벽돌공, 목수, 전기공, 배관공등
3.주택판매증가는 소비를 촉진한다.
: 가구, 카펫, 가전제품, 기타 가정용기기들의 소비를 촉진한다.
미국의 경우 건설중인 단독주택 1,000채당 약 2,500개의 정규직과 약 1억달러의 노동자 임금이 창출된다고 추정되고 있다.
주택시장과 연관산업은 미국 전체 고용의 8분1을 차지한다.
출처 : The secrets of economic indicators by Bernard Baumohl
2.기존주택판매(Existing home sale)
주택 소유권이 한 소유자에서 다른 소유자로 완전히 이전된 최종시점의 수치이다.
신규주택판매의 통계는 계약체결 기준이고 기존주택판매는 계약 체결시점이 아닌 계약 완료 시점 기준이다.
최초 계약일부터 계약 완료까지 1달에서 3개월 또는 그이상이 걸린다. 그러므로 시장촉진지수 현재의 주택시장 상황을 파악하는데 한계가 있는 것으로 알려져 있다.
기존주택판매는 2~3개월 후행하는 경향이 있기 때문에 사실상 7월 지표는 4~6월달 미 주택상황을 보여준다고 할 수있다.
1)미국 주택거래의 90%를 차지하지만 건설을 위한 물적 투자가 이루어지지 않으므로 경제끼치는 영향은 비교적 적은 것으로 알려져 있다. 하지만 양도차익에 대한 소비 및 가구, 가전제품 등에 대한 추가지출 및 부동산회사, 이삿짐업체, 모기지업체와 같은 연관산업에 영향을 끼친다. 특히 소비자지출과 높은 상관관계를 가진다.
2)고용과 미래소득에 대한 주택구매자들의 태도와 관련될 수있다.
3)소비자들의 재무상태나 지출경향을 파악하는데 도움이 되나 경제전체에 끼치는 영향은 제한적이다.
주택재고(Inventory)
: 해당월에 주택시장에 나온 매물
주택재고는 계절조정이 되지않으므로 전년비를 보는 것이 더 좋다.
일반적으로 7월이 가장 재고가 많다.
주택재고율(Months of supply)
: 최근에 월간 주택판매율을 기준으로 기존주택재고 판매에 몇달이 소요되는지를 보여주는 지표
4.5-6개월 -> 주택시장 수급의 균형
6개월이상 -> 수요부족, 주택가격하락 가능성
3.잠정주택판매(Pending home sale)지수
주택구매 및 판매에 대한 합의가 이루어졌지만 소유권이전이 최종 완료되지 않은 계약수치로 2001년 평균계약건수를 100을 기준으로 하는 지수 형식이다.
기존주택 판매는 거래가 최종 완료된 주택구매계약만을 대상으로 삼는다. 주택매매 계약후 거래가 최종완료되는데는 80%는 두달내에 나머지 20%는 두달이상 소요된다. 결국 최근 주택을 구입할 용의가 있는 주택 구매자들의 의향은 기존주택판매에서는 배제된다. 이러한 기존주택판매의 문제점을 보완하기위해 2005년 3월부터 전미부동산협회 (National Association of Realtors; NAR) 는 잠정주택판매지수(Pending home sale index)를 조사 발표하기 시작하였다. 4개 주요지역과 전국단위 지수를 발표한다. 참고로 미국의 경우 주택매매계약이 대부분 최종거래로 이어진다.
2005년 3월부터 발표되었으며 주택시장상황이나 변화를 알아보는 시장촉진지수 지표로서 유용하며 기존주택 판매의 선행지표 (신규주택판매에는 해당하지 않음) 로서 활용된다. 연간변화율이 월간변화율에 비해 더 의미가 있다고 한다.
4. 신규주택판매(New Home Sales, New Residential Sales)
신규주택판매는 일반적으로 향후 경기상황에 대한 선행지표로 활용된다.
연관산업에 대한 파급효과가 크고 소비자 지출과 관련 이 있으며 건설업계에 은행들이 대출을 해서 주택건설을 하므로 은행들의 주택건설에 대한 향후 전망 까지 포함된 지표이기 때문이다.
신규주택판매는 주택의 매매절차 완료시점이 아니라 계약서 작성시점의 수치이다. 계약이 파기되는 경우는 통계적으로 거의 0에 가깝기 때문이다.
미국 상무부 센서스국에서 발표하며 신규주택 허가건수를 참조하여 판매수치를 계산한다. 그 이유는 건설업체들이 주택구매자들과의 계약이 체결된후에야 건축허가를 신청하기 때문이다.
소비자지출의 패턴이 바뀌기 시작하면 그 징조가 신규주택판매에서 가장 먼저 드러난다.
주택구매가 가계지출의 가장 큰 단일요소이므로 만일 소비자가 주택구매를 계획한다면 이는 향후 소득, 고용, 경제전망에 대한 소비자들의 태도 가 긍정적이라는 것이다. 그리고 모기지 이자율, 주택관련 세금등이 영향을 끼치게 된다.
일반적으로 경기가 한창 악화되어 있을 때 주택부문이 다시 활기를 띠기도 한다. 그 이유는 경기침체기에 일반적으로 모기지금리가 하락하게되어 어느 수준까지 떨어지면 주택구매에 대한 관심이 살아날 수있기 때문이다.
신규주택판매의 증가는 1-2달후 기존주택판매의 증가로 이어지는 경향이있다.
신규주택판매는 변동성이 심하고 미국 전체 주택판매의 약 10%정도의 비중이다.
New Houses Sold(판매완료 신규주택)
New Houses for Sale at End of Period(월말 신규주택 재고)
Months of Supply(신규주택 재고율, Months' Supply )
New Houses Sold, by Sales Price(신규 주택 판매가격)
New Houses Sold and For Sale by Stage of Construction and Median Number of Months on Sales Market
(신규주택건설 단계별 판매된 신규주택수 및 재고주택수, 판매되는 데까지 걸리는 시장촉진지수 개월수의 중앙값)
신규주택 재고율( Months' Supply )
가장 최근의 신규주택판매 속도를 기준으로 신규주택의 현재 공급물량이 판매완료되기까지 걸리는 개월수이다. 미래주택건설산업을 예견하는 지표 역활을 한다.
6개월이상 : 수요부족 및 주택건설업 침체
5.주택시장지수(House Market Index, HMI, builder confidence)
미국 주택시장지수(HMI) 는 전미 주택건설업협회(NAHB, National Association of Home Builders)가 산하 회원사72,000업체중 400개 주택건설업체의 현재 주택경기 동향과 향후 예상되는 주택시장 여건을 설문조사한 뒤 결과를 지수화한 심리지표다.
0-100사이에 분포되며 50은 중립 50이하면 부정적, 50이상이면 긍정적 답변 업체가 많은 것이다.
미국 주택시장지수(HMI)의 구성요소
1.신규 단독주택 판매현황 설문조사 : 59% 가중치부여
2.향후 6개월간 신규 단독주택 판매양상 예측에 대한 설문조사 : 14%가중치부여
3.신규 주택부지를 방문하는 예상 주택구매자들의 숫자평가를 설문조사 : 27% 가중치부여
미국 주택시장지수(HMI)의 의미
표본의 크기가 매우 작아 중요성이 과소평가되는 경향이 있다. 다른 주택관련지표와 달리 조사대상월에 바로발표된다.
몇주후에 발표되는 다른 주택보고서들에 대해 뛰어난 선행지수라는 평가도 있다.
또한 미래 주택판매를 예견하는 선행지표로서 훌륭한 성과를 보였다는 평가도 있다.
미 상무부 산하 센서스국에서 주택착공(Housing Starts)은 미국 전역 2만개 건설업체를 대상으로 전화 및 우편으로 조사하며 주택건설 허가건수(Building Permits)는 주정부나 지방정부가 허가해 준 건축허가를 집계한다. 게절조정을 거친다.
주택착공 건수 는 전달의 주거용부동산 신규착공수치이다.
주거용부동산의 3가지 형태
1) 단독주택(one unit structure) : 전체주택건설의 75%
2) 2~3채의 아파트 또는 단독가구로 이루어진 건물(연립주택 이나 작은 콘도) :전체주택건설의 5%
3) 5채이상의 단독가구로 이루어진 건물(대부분 아파트) : 전체주택건설의 20%
: 아파트 각각의 세대마다 한건의 주택착공으로 취급한다.
주택착공에 주로 영향을 주는 요인 은 이자율과 실질개인소득증감 그리고 세금이다.
주택착공의 지소적인 감소는 경기침체의 전조로 여겨진다.
소비자 지출과의 연관성이 적은 지표이다.
일반적으로 단독주택은 착공에서 완공까지 평균 6개월 정도 소요되며 공동주택은 10개월에서 1년정도 소요된다.
주택착공의 3가지 지표
1)주택착공 총호수 : 건전한 주택시장은 연간 주택착공 총호수가 150-200만건이다.
: 소비자신뢰도와 소비자수요를 잘 반영하는 신뢰성 높은 선행지표이다.
: 공동주택건설은 부동산투기나 세금정책에 쉽게 좌우되므로 신뢰도가 떨어진다.
신규주택 건설허가건수
주택경기에 선행하며 주택착공보다 1-3개월 선행한다.
단독주택 건설 허가 건수는 향후 건설 경기를 가늠할 수 있는 지표라고 한다.
New Privately-Owned Housing Units Authorized, but Not Started, at End of Period (건축허가는 받았지만 아직 착공하지 않은 주택)
이 수치의 증가는 건설업체가 수요를 따라가지 못할 정도로 주택수요가 증가함을 의미
New Privately-Owned Housing Units Started (건설공사가 시작된 주택수, 착공건수)
주택착공건수가 백만건 이하는 주택시장침체를 의미한다.
New Privately-Owned Housing Units Under Construction at End of Period (주택공사가 진행중인 신규주택수)
New Privately-Owned Housing Units Completed (전달에 공사가 완료된 신규주택수)
7. 건설지출(Construction Spending)
미상무부 산하 센서스국에서 공공 및 민간건설에 대한 투자를 집계하여 매달 말일날 발표한다.
다른 건설지표와 달리 주거용부동산 뿐아니라 비주거용부동산도 모두 조사대상에 포함되며 건설부문은 미국 전체경제의 10%가까운 비중을 차지한다. 그러나 이 지표는 별로 시장참여자들의 관심을 끌지 못하고 있다. 늦은 발표일정과 내용의 상당 부분이 개정을 거친다는 점이 그 이유일 것이다.
건설경기 동향을 파악하는 데는 건설지출의 3~6개월의 이동평균으로 분석하는 것이 좋다.
건설지출은 3개의 카테고리로 세분화된다.
1)주거용 민간건설(Residential Private Construction) GDP의 5%, 민간건설의 70%
->주택건설산업은 경제상황 변동의 변곡점을 선행하는 지표이다.
2)비주거용 민간건설(Nonresidential Private Construction) GDP의 2.4%
3)공공건설(Total Public Construction) GDP의 2%
주거용건설부문이 비주거용 건설부문의 동향을 1년정도 선행한다.
주택건설경기가 정점을 찍고 하강국면에 접어들기 시작하면 일반적으로 12개월 이내에 상업건설부문의 활동 또한 이 패턴을 따라 침체기에 접어든다.
8. 주간 모기지신청 동향( MBA Purchase Applications)
주간 모기지 시장종합지수(The Market Composite Index)는 주택구매 또는 재융자를 목적으로 최근 한 주간의 전체 모기지 신청건수를 나타낸다.
모기지신청증감지수는 매주 주택저당대출기관연합회(MBA, montgage bankers association)에서 20-25개의 주택담보대출은행 또는 기관들을 대상으로 최근의 모기지 대출 상황을 조사하여 발표하며 여러가지 종류의 지수가 포함되나 구매지수(purchase index)와 재융자지수(refinance index)가 중요하다.
주택시장에서 소비자지출 및 구매력을 알려주는 정보이다.
모기지종류는 30년 만기 확정 모기지, 15년 만기 확정 모기지, 변동이자 모기지,일반모기지,정부보증모기지 등이다.
구매지수(Purchase Index)
주택구매만을 목적으로 하는 모든 모기지 신청건수이다.
미국내 대부분의 주택 구매자들은 주택구매를 위해 주택모기지를 신청한다. 그러므로 주간 모기지신청 증가는 주택시장에 긍정적이다.
소비자지출의 선행지표로도 여겨진다
모기지 재융자지수(Refinance Index)
모기지 이자율이 하락할 때 소비자들의 모기지 재융자신청이 증가하고 이를 통해 이자하락분 만큼의 비용을 절약하여 소비자 지출이 증가할 여지가 시장촉진지수 있다.
즉, 재융자 신청지수의 상승은 가계소비지출 증가로 이어질 수있다.
9.모기지 연체(Montgage Delinquency) 및 주택압류(foreclosures)
분기마다 발표되며 전체 체납 모기지비율과 각 연체기간(30일, 60일, 90일)별 비율 및 차압주택비율이다.
연체기간 90일이상되면 대출기관이 차압절차를 진행할 수있다. 그러나 모기지 대출기관들은 차압을 통한 대출금 상환을 좋아하지 않는다. 많은 비용과 긴시간을 필요로하기 때문이다. 일반적으로 미국 가계는 경기상황이 나빠지면 다른 부채보다 모기지 상환을 우선순위에 두는 경향이 있다.
※차압 : 은행에 모기지 대출금 을 상환하지 못해 은행이 주택을 압류하는 것을 의미합니다.
※숏 세일 : 차압까지 가지 않은 상태에서 은행과 합의를 통해 원금을 일부 탕감하고 집을 매각하는 것을 말합니다.
10.모기지 금리
최근 모기지금리 지속적으로 사상 최저치를 경신하는 것은 글로벌 경기둔화 우려감이 높아지면서 채권 수요가 급격하게 늘어났기 때문이라고 한다. 모기지 금리 하락은 주택 구매 비용을 줄여주는 효과가 있어 주택 판매를 증가시킬 수 있다. 그러나 실업률 등 여전히 다른 변수가 많다.
모기지 금리가 이례적으로 낮은 수준을 나타내고 있는 가운데서도 주택 대출 수요가 부진하다는 점은 주택시장의 우려를 높이는 요인이다.
궁극적으로 주택문제는 거래나 신축, 할부상환금 연체 등에 관계없이 고용 과 관련된 것이며 고용이 지속적으로 늘어나는 시기에는 주택거래와 신축이 증가하고, 연체건수도 개선된다.
두 국책 모기지 기관(페니메이와 프레디맥)이 모기지채권의 90%를 인수, 민간 모기지은행에 자금을 공급하고있다. 지난 2007년 중반 이후 2260억달러 규모의 손실을 낸 것으로 나타났다. 이와 관련하여 모기지 금융시스템에 대해 여러가지 주장이 나오고 있다.
"12조 달러 규모의 미 모기지 시장에서 지난 1년간 발행된 모기지 중 95%는 정부가 보증한 것이며 민간시장은 이미 찾아볼 수 없는 상태이다. 이미 주택시장은 미국 정부의 지원에 익숙해져 있으며, 이러한 상황 속에서 민간금융의 참여를 통해 정부의 지원을 무작정 끊겠다는 것은 불가능하다. 모기지 채권매입에서 정부의 보증이 없다면 모기지 금리는 300~400bp 가량 치솟을 것이며, 이로 인해 주택시장을 주도로 하는 경제 회복은 더욱 어려워질 것이다. 정부가 우리 미래의 한 부분이다. 정부가 주도적으로 나서 페니메이와 프레디맥을 통합, 모기지 채권을 발행해야 한다."
"2008년 금융위기 발발 직후 사실상 정부의 관리하에 들어간 패니메이와 프레디맥은 지금까지 계속되는 손실로 인해 정부로부터 1480억달러를 지원받았고 향후 이러한 지원은 더 늘어날 것으로 예상된다.
패니메이와 프레디맥이 버블붕괴 이전상태로 복귀하는 것은 불가능하다. 패니매와 프레디맥과 같은 국채 모기지 회사의 손실을 국민의 세금으로 메워주고 있다. 정부의 지급보증에 안주한 채 국책모기지회사들이 높은 시장점유율을 유지하며 안일하게 영업하는 관행을 고쳐나가겠다. 이런 시스템을 더는 지지해줄 수 없다. 주택 시장에 있어 정부의 역할을 줄여야만 한다. 모기지 금융회사들에 대해 정부는 관리자로서 개입해 사태를 수습할 수 있어야만 추가 구제금융이 필요하지 않을 것이다. 시장의 실패로 인해 납세자들에게 피해가 가지 않도록 하는 시스템을 마련하는 것이 정부의 책임이다. 미정부는 공청회 결과 등을 토대로 내년 1월까지 포괄적인 주택시장 개혁안을 의회에 보낼 것이다."
모기지 에 대해 어떤 형태로든 정부가 보증을 할 경우, 이는 장래에 또 다른 납세자들의 부담으로 귀결 될 것이다. 이를 해소할 수 있는 단 하나의 방법은 페니매와 프레디맥을 사라지게 하는 것이다.
다만 하루아침에 없애기에는 페니매와 프레디맥의 규모가 큰 점을 감안, 10~15년의 전환기간을 줄 필요가 있다."
가디언(보도내용)
1990년에는 2조5천억달러의 모기지가 6조달러에 달하는 담보 주택 값으로 뒷받침됐고 2006년의 경우 모기지 채무가 10조달러인 상황에서 집값이 23조달러로 상대적으로 탄탄했다. 하지만 현재는 미국에서 주택 공급이 수요를 400만채 가량 초과하고 주택 4채 중 한 채꼴로 가격이 담보 수준을 밑돌고 있다. 또한 주택가격이 16조달러에 불과하나 현재 (미상환) 모기지 채무가 10조달러로 모기지 담보로 제공될 수 있는 규모가 6조달러에 불과하다. 미 국내총생산(GDP)의 30% 시장촉진지수 가량에 해당하는 4조달러는 담보가 뒷받침되지 않아 4조달러 규모의 모기지가 사실상 공중 분해된 상태이다.
미국 주택시장의 더블딥 우려
특히 안 좋은 것은 장기 실업률의 악화다. 1948년 관련 통계가 작성된 이후 가장 높다.
부동산 가격이 다시 떨어질 것으로 우려된다. 최근에 월별 지수가 올랐던 것은 미국 정부가 최초 주택 구입 시 세제 지원 등을 했기 때문이다.
부동산 가격은 모멘텀(계기)이 많이 작동하기 때문에 가격이 올라갈 때 빨리 오르지만, 동시에 버블에도 매우 취약하다는 것이다.
역사적으로 부동산 투자는 좋은 투자가 아니다.
출처 : IMF의 세계경제전망 보고서
애널리스트 메리디스 휘트니
손성원 미국 캘리포니아주립대 석좌교수
미국 주택시장이 더블 딥에 빠질 수 있다.
미국 고용시장에서 부동산 경기가 차지하는 비중이 8분의 1 이다.
주택시장에 더블 딥이 오는 것을 막자면 미 연방준비제도이사회(Fed)가 금리를 더 낮추거나 민간의 모기지(주택담보대출) 증권을 추가로 사들이는 대책을 내놓아야 할 것이다.
연초 미국을 비롯한 세계 경제가 회복세를 보인 건 미국·유럽이 재고 조정을 해온 데다 각국 정부의 경기부양책 덕분이었다.
시장 촉진 색인 (BW MFI) – 메타트레이더에 대한 지표 5
그들이 같은 지표의 절대 값은 아무 것도 의미하지 않는다, 만 표시 변경 감각을 가지고. 빌 윌리엄스 MFI와 볼륨의 상호 교환을 강조:
- 시장 촉진 인덱스 증가 및 볼륨 증가 – 이 지적:
에이) 시장 증가에 들어오는 선수의 수 (볼륨 증가);
비) 바 개발의 방향으로 새로운 오는 선수 오픈 포지션, 즉, 운동은 시작과 속도를 집어 들고있다. - 시장 촉진 지수는 떨어지고 볼륨 폭포. 이것은 시장 참가자는 더 이상 관심이없는 것을 의미;
- 시장 촉진 지수는 증가, 하지만 볼륨 폭포. 그것은 가능성이 높습니다, 시장은 클라이언트에서 볼륨에 지원되지 않음, 그리고 가격은 상인에 의한 변화 (브로커와 딜러) “바닥에” 추측;
- 시장 촉진 지수 폭포, 하지만 볼륨 증가. 황소와 곰 사이에 전투가, 큰 판매 특징 및 볼륨을 구입, 힘이 동일하기 때문에하지만 가격이 크게 변화되지 않는다. 경쟁하는 정당 중 하나 (대 구매자. 판매자) 결국 전투를 이길 것이다. 보통, 이러한 바의 휴식이 줄은 추세의 지속을 결정하거나 추세를 말살하면 알 수 있습니다. 빌 윌리엄스는 줄을 호출 “curtsying”.
MT5 지표 – 다운로드 지침
시장 촉진 색인 (BW MFI) – 메타트레이더에 대한 지표 5 메타트레이더입니다. 5 (MT5) 이 기술 지표의 지표와 본질은 축적된 기록 데이터를 변환하는 것입니다..
시장 촉진 색인 (BW MFI) – 메타트레이더에 대한 지표 5 육안으로는 보이지 않는 가격 역학의 다양한 특수성과 패턴을 감지할 수 있는 기회를 제공합니다..
이 정보를 기반으로, 상인은 추가 가격 움직임을 가정하고 그에 따라 전략을 조정할 수 있습니다. MT5 전략을 보려면 여기를 클릭하십시오.
넷제로를 넘어 탄소 네거티브를 목표로 잡은 기업이 늘어나면서, 탄소 크레딧에 대한 관심도 높아지고 있다. 나스닥은 민간 탄소 크레딧 지수를 발표했고, 온라인 커머스 플랫폼 업체인 쇼피파이(Shopify)는 자체 펀드를 통해 탄소 크레딧을 구매하겠다고 밝히기도 했다.
나스닥(Nasdaq)은 지난 29일(현지시각) 자사의 탄소 크레딧 가격을 기반으로 한 탄소 제거 가격 지수 3개를 발표했다.
지난해 6월 나스닥은 자체 탄소 제거 인증서(CORC, Puro.earth Carbon Removal Certificate)를 발행하는 '퓨로어스'를 인수한 바 있다. 퓨로어스는 탄소 제거에만 초점을 맞춰 B2B 시장을 운영하는 업체다. 직접공기포집(DAC), 바이오매스를 탄화시켜 숯으로 만드는 바이오차(Biochar), 탄소포집 건물, 탄소를 포집하고 저장하는 바이오에너지(BECCS) 등의 방법론을 사용한다. 이를 사용해 포집한 탄소로 탄소 제거 인증서 사업도 한다.
나스닥은 이에 기반해 대기 중 탄소 제거 가격을 추적하기 위해 이번 지수를 만들었다. 나스닥은 “지수는 고객이 탄소를 제거하는데 들어가는 실제 비용을 더 잘 이해할 수 있도록 가격 벤치마크를 생성할 수 있을 것”이라며 “탄소 배출에 가격을 매기면서 시장의 표준화와 투명성을 촉진할 수 있다. 최종적으로는 탄소배출 시장의 자발적 성장을 목표하고 있다”고 말했다.
나스닥이 잠정집계한 CORCX 지수/나스닥
이번 지수는 CORCX·CORCHAR·CORCWood 세 개의 지수로 구성된다. CORCX는 CORC 거래를 집계해 1톤의 이산화탄소를 제거하는데 들어가는 비용을 나타낸다. CORCHAR와 CORCWood는 각각 바이오차와 바이오 기반 건설자재가 제거할 수 있는 1톤의 이산화탄소 가격을 나타낸다. 지수는 매월 갱신되며, 관련 거래 건수가 증가한다면 더 많은 인덱스를 추가할 예정이다.
탄소배출 가격 지수는 자발적 탄소시장(VCM)에 중추적인 역할을 할 것으로 기대된다. S&P 글로벌에 따르면 VCM의 규모는 2021년 10억달러(약 1조2000억원)를 돌파하면서 빠르게 성장하고 있다.
탄소배출 가격지수 신규 출시는 자발적 탄소시장(VCM)에 중추적인 역할을 한다. S&P글로벌의 보도대로 2021년 처음으로 10억달러를 돌파하는 등 시장이 빠르게 성장하고 있기 때문이다. 일각에서는 2030년까지 300억달러(약 36조3660억원)에서 500억달러(약 61조7250억원)까지 확대될 가능성도 있다고 보고 있다.
퓨로어스는 “이번 출시는 자발적 탄소 시장에 모멘텀이 될 수 있을 것”이라며 “지수는 기후 금융 이해관계자에게 탄소 제거 크레딧 가격 추세를 가시화하고, CORC를 상품화할 수 있도록 길을 터줄 것”이라며 “자발적 탄소 시장으로 탄소 제거가 더 활발해 질 수 있다”며 기대를 내비쳤다.
직접 탄소 크레딧 기업에 투자하는 쇼피파이(Shopify)
한편 자체 펀드로 탄소 제거에 나서는 기업도 있다. 온라인 커머스 플랫폼 업체 쇼피파이(Shopify)는 탄소 제거 솔루션에 중점을 둔 9개의 기술 스타트업과 파트너십을 맺고, 자체 펀드(Shopify Sustainability Fund)를 통해 자금을 지원하겠다고 밝혔다.
쇼피파이는 “스타트업에게 3200만달러(시장촉진지수 약 390억원)을 지원해 전 세계적으로 3만9000톤 이상을 포집할 수 있게 됐다”며 “지금 배출하고 있는 탄소를 감축하는 것을 넘어 200년 이상 누적된 탄소를 없애려면 탄소 포집 분야에서 가능한 많은 회사가 혁신해야 한다”고 말했다.
냉각탑을 이용한 노야의 탄소 직접 공기 포집(DAC) 방법/노야(Noya)
파트너십을 맺은 회사는 직접 공기 포집(DAC)에서 광물화 및 저장에 이르기까지 광범위한 탄소 제거 솔루션을 제공한다. 직접 공기 포집 신생업체인 노야(Noya)는 지구를 식힐 수 있도록 냉각탑을 개조하는 스타트업이다. 냉각탑은 산업 공정에서 열을 제거하는 역할을 하는데, 이 냉각탑에서 탄소를 흡수하는 시스템을 개발한 것이다. 포집된 탄소는 지하에 저장된다. 서스테라(Sustaera) 또한 공기 중에서 탄소를 포집하는 기술을 가지고 있다.
드론씨드(DroneSeed)는 산불로 황폐화된 지역체 씨앗을 뿌리는 드론을 사용해 재조림한다. 탄소 시장촉진지수 저장 솔루션 제공업체 44.01은 포획된 탄소를 암석으로 바꾸는 방법을 가지고 있으며, 카본빌트(CarbonBuilt)는 산업 공정에서 포획한 탄소로 콘크리트를 만들어 상품화에 힘쓰고 있다.
광물화 회사인 카빈 미네랄(Carbin Minerals), 농업 기술 스타트업인 로암(Loam), 탄소 운송 회사인 시장촉진지수 트웰드(Twelve)와 레모라(Remora)도 지원 대상이다.
쇼피파이는 “더 많은 기업들이 기존의 탄소 배출권으로 배출량을 상쇄하기보다 초기 단계부터 탄소 포집 사업을 육성해 장래에 비용을 절감할 수 있도록 프리미엄을 지불할 때 탄소 크레딧 시장이 성장할 수 있다”고 덧붙였다.
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