양도소득세

[땅집고] 양도소득세 신고 시 갖춰야 할 필요서류와 인정되는 필요경비. /장보원 세무사

1가구 2주택 양도소득세

부동산 투기 억제 방안을 마련하기 위해 많은 부동산 대책이 나왔습니다. 여러가지 분야에 규제가 생겼는데, 보통 우선순위로 관심이 생기는 부분은 아무래도 세금부분과 대출부분 입니다. 대출에 대한 규제도 많이 강화되었으며 과세 부분도 많이 강화되었는데요. 오늘은 많은 분들이 헷갈려하시는 일시적 1가구 2주택 양도소득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세 계산

위 사이트에서 양도소득세 계산을 하실 수 있습니다.

아파트는 물론 분양권, 입주권, 비사업토지 등에 대한 양도소득세 계산이 가능합니다.

매도하려는 물건의 소재지가 조정대상지역인지, 비조정대상지역인지 체크하고, 취득가액과 양도가액, 소요경비, 취득일자, 양도일자 등을 입력해 넣은 뒤 양도소득세를 확인하실 수 있습니다.

위 사이트에서는 양도소득세는 물론 각종 부동산 관련 세금 계산기를 제공하고 있습니다.

취득세 계산기, 증여·상속세 계산기, 보유세, 취득세 계산기, 등기비용 등 다양한 메뉴들을 제공하고 있으니 잘 활용해 보시길 바랍니다.

양도소득세율

위 사이트에서 양도소득세율을 확인할 수 있습니다. 개정 되기 전 후의 양도소득세율을 확인할 수 있습니다.

또한 6월 중과세 세율 및 주식 양도소득세율도 확인할 수 있습니다.

양도소득세란

양도소득세를 쉽게 설명하자면, 부동산이나 토지 등을 양도하여 발생한 이익에 대해 부과하는 세금을 의미합니다. 짧게 줄여 양도세라고 부르기도 합니다.

만약, 1년 전 10억원에 구매한 토지를 1년 후 12억원에 팔았다면, 2억원의 양도차익을 거두게 되며 이 양도차익에 부과하는 세금 입니다.

1가구 2주택 양도소득세(다주택자 양도소득세)

2022년 새로운 정부가 출범함과 동시에 ‘소득세법 시행령’이 개정됨에 따라 다주택자 양도소득세가 완화되었습니다.

다주택자 양도소득세 중과가 1년간 한시적으로 배제됩니다.

보유기간 / 다주택자	현행
1년미만	70%
1년이상 2년미만	60%
2년이상	6% ~ 45%
2주택 중과세	기본세율 + 20%
3주택 중과세	기본세율 + 30%

위는 양도소득세율 현행입니다. 2주택자의 경우 기본세율에 +20%, 3주택자의 경우 기본세율에 +30% 만큼의 엄청난 양도소득세율이 중과되었으며, 장기보유특별공제가 배제되었습니다.

보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2023년 5월 9일까지 양도시 중과세율이 배제되고 기본세율이 적용되며, 장기보유특별공제가 적용됩니다.

일시적 1가구 2주택 비과세 조건

일시적 1가구 2주택 비과세란 다시말해 겉으로 보여지는 것은 2주택이지만, 일시적으로 1주택으로 적용받게 되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다.

조정대상지역 및 그 외 지역

1가구 1주택의 경우 양도가액이 12억원 이하(2021.12.8 시행, 종전 9억원 이하)인 부동산에 대해서, 2년 이상 보유(조정대상 지역의 경우 2년 실거주 조건이 붙습니다.) 하였을 때 부동산 거래시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

한개의 주택을 보유하고 있는 1가구 1주택인 상황에서 이사를 가기 위해 청약에 당첨되어 분양권을 얻게 되었다던가, 기축 주택을 매수하게 되는 경우가 있습니다. (2021년부터는 분양권도 주택수에 포함)

이때 부동산 거래는 무조건 정해진 날짜에 행해지지 않기 때문에 기존에 보유하고 있던 주택이 거래되지 않아 일시적으로 1가구 2주택이 되는 경우가 있습니다. 말그대로 일시적으로 2주택이 되는 것이기 때문에 예외로 적용되어 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 비과세 혜택을 받기위한 조건은 위의 조건과 동일하게 기존에 보유하고 있던 주택의 보유기간(조정대상지역의 경우 실거주기간도 포함)이 2년 이상 이어야 합니다.

하지만 새로운 주택을 취득하는 시기 도 중요합니다. 기존의 부동산을 보유(조정대상지역의 경우 실거주기간도 포함)한 기간이 2년 이상이라 할지라도 새로운 부동산을 취득한 시기가 기존의 부동산을 매매하고 1년이 지나지 않은 경우에 이루어지게 되면 일시적 1가구 2주택으로 볼 수 없기 때문에, 반드시 1년 이상이 지난 후 매수 를 해야 혜택을 받을 수 있습니다.

새로운 부동산을 취득하여 일시적 2주택자의 비과세 혜택을 받기 위해 2년이내에 기존 부동산을 매도해야 하는 조건이 있는데, 이 역시 일시적이라는 조건에 부합하기 위한 양도소득세 요건으로 필히 2년이 지나기 전에 매도를 해야 합니다. (조정대상지역과 그외의 지역 모두 2년)

결혼, 증여, 합가 등으로 인한 일시적 2주택의 경우

추가로 각각 1주택 소유자들이 결혼을 하게 되는 경우 2주택이 될 수 있는데, 이 때는 유예기간을 조금 더 가질 수 있습니다. 2주택 중 하나의 주택을 처분하면 되는데, 혼인 신고일을 기준으로 5년이내에 매매가 이루어질 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나 이때에도 매도하려는 주택에서 2년이상 거주를 한 경우일때만 적용되는것이기 때문에, 혼인을 통한 2주택자가 된 경우에는 어떤 부동산을 처분하는것이 더 유리한지 확인하셔야 합니다.

증여를 통해서도 2주택자가 될 수 있는데, 이 때는 3년 이내에 매도가 이루어져야 하며 주택의 가격은 9원 이하에 해당되어야 합니다. 동시에 보유기간이 2년이상인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

끝으로 부모님을 모시기 위해 합가를 하는 경우 두 주택 중 어떤 주택이든지 10년이내에 매도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

1가구 1주택 양도소득세 비과세 보유 및 거주기간 재기산 제도 개정(2022년 5월 10일 이후)

양도일 현재 2년이상 보유(조정대상지역의 경우 2년 실거주기간 포함)시 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 내용을 위에서 확인하였습니다.

개정전 제도에서 다주택자는 나머지 주택을 모두 처분하고 최종적으로 1가구 1주택자가 된날로 부터 시작하여 보유, 거주기간을 재기산 하였습니다.

하지만, 개정후에는 주택수와 관계없이 주택을 실제로 보유 및 거주한 기간을 기준으로 보유 및 거주기간을 계산하여 1가구 1주택자 양도소득세 비과세 혜택 여부를 판단하게 됩니다.

예를들어 A, B, C 세 주택을 소유한 다주택자의 사례를 들어보도록 하겠습니다. 최종적으로 소유할 C주택의 취득일을 2021년 1월 1일이라고 가정하겠습니다.

개정전 시점을 따르면, 2023년 1월 1일에 C주택만 남기고 1가구 1주택자가 되었다면, 2023년 1월 1일부터 최소 2년이 지난시점인 2025년 1월 1일이후부터 비과세 혜택이 가능했습니다.

하지만, 개정후 시점을 따르면 2023년 1월 1일에 C주택만 남기고 1가구 1주택자가 되었다면, 보유 및 거주기간이 재기산되지 않고 2023년 1월 1일 양도시 비과세가 가능합니다.

12억원 초과 부동산 양도소득세

위에서 말씀드린것과 같이 12억원 이하의 부동산에 대해서만 비과세혜택을 받을 수 있습니다. 만약 8억원에 주택을 매수하여 3년 뒤 매도를 하려고보니 해당 주택의 가격이 13억이 되었다고 가정한다면, 3년동안 5억이 오른것인데요.

위에서 말씀드렸듯이 12억원까지만 비과세 적용을 받고, 초과되는 부분에 대해서는 양도소득세가 발생하기 때문에, 양도차익 총 5억 중 8억~12억 구간인 4억원에 대해서는 비과세 혜택을 받게되며 12억~13억 구간인 1억원에 대해서는 양도세가 발생합니다.

비거주자의 양도소득세 1 > Business

지난 시간에는 비거주자 등의 국내사업 진출방법에 대해 알아보았습니다. 이러한 비거주자 등이 국내사업 형태로 진출하면서 국내 부동산을 보유하다가 양도하는 경우가 종종 발생합니다. 이번 시간에는 이처럼 비거주자의 국내 부동산 등을 양도할 때 양도소득세 계산 및 신고·납부방법에 대해 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

세법상 비거주자의 양도소득세는 거주자와 동일한 방법으로 세액을 계산하며, 1년 기준으로 양도소득금액은 국내자산과 국외자산으로 구분하고 다시 각각 주식과 주식외 자산으로 구분하여 4가지 유형의 양도자산별 소득금액을 합산하여 각각 계산합니다.

1. 계산방법
먼저 양도소득세 계산방법부터 살펴보자면 자산별로 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 양도차익을 계산하고, 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하여 양도소득금액을 계산합니다. 장기보유특별공제는 3년이상 보유한 등기된 토지와 건물에만 적용하는데, 비거주자의 경우 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율(24%~80%)을 적용하지 않고 10~30% 공제율만을 적용합니다.

이어서 양도소득 과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 공제하여 계산합니다. 양도소득기본공제는 비거주자의 경우 국내주식 및 국내주식 외 자산에 대하여 각각 250만원을 공제하므로 1과세기간에 최대 500만원을 공제받을 수 있습니다.

마지막으로 양도소득 과세표준에 세율을 적용하여 양도소득산출세액을 계산하고 조세특례제한법에 의한 감면세액 등 세액공제를 공제한 후 양도소득 결정세액을 산출하고, 가산세와 기납부세액을 차가감하여 납부할 세액을 계산합니다.

2. 신고 및 납부방법
세법상 비거주자의 양도소득세 납세지는 국내사업장의 소재지이며 국내사업장이 없는 경우에는 국내원천소득이 발생하는 장소입니다. 따라서 비거주자는 국내사업장 소재지 또는 국내원천소득이 발생하는 장소를 관할하는 세무서장에게 양도소득세를 신고·납부하여야 양도소득세 합니다.

이상으로 비거주자의 국내부동산 양도시 양도소득세의 계산 및 신고·납부방법에 대해 알아보았습니다. 이 칼럼을 구독하는 독자분들께서는 국내 부동산을 양도할 시 신고·납부기한 내에 납세의무를 이행하시어 가산세 등 불이익을 받는 일이 없기를 바랍니다.
당해 연도에 2회이상 양도한 때에는 양도한 연도의 다음연도 5.1~5.31 중에 합산하여 확정신고·납부하여야 합니다.

다만, 비거주자가 법인(내국법인 또는 외국법인)에게 부동산을 양도하는 경우에는 양수자가 법인이 양도가액의 10%와 실가에 의한 양도차익(=양도가액-취득가액-기타 필요경비)의 20% 중 적은 금액을 원천징수하여 다음달 10일까지 원천징수의무자(양수자)의 납세지 관할 세무서장에게 납부하여야 합니다.

이때 비거주자는 ‘비거주자의 양도소득세에 대한 원천징수영수증’을 양수자로부터 교부받아 예정 또는 확정신고시 관할 세무서장에게 제출하여 원천징수세액을 기납부세액으로 공제받습니다.

양도세 비과세 9억→12억 바뀌면 세금은 얼마? [집코노미]

▷김성일 리겔세무회계 대표회계사
안녕하세요. 오늘부터 절세병법을 진행하게 된 김성일 회계사라고 합니다. 오늘은 첫 번째 시간으로 1가구 1주택 고가주택에 대한 비과세 요건에 대해서 살펴볼 텐데요.

양도소득세 비과세에 대해서 되게 간단하게 언급하는 경우가 되게 많습니다. 그러나 실제로 법이나 시행령을 통해서 양도소득세의 계산구조를 살펴보게 된다면 길고 긴 계산 과정을 거쳐서 진행해야 되는데 일단 처음부터 살펴보도록 하겠습니다.

이 양도소득세를 계산하기 위해서는 매도금액에서 우리가 취득한 금액을 차감하고, 취득과 매도와 관련된 필요경비도 차감을 해서 양도차익을 먼저 구해야 됩니다. 이 양도차익을 기준으로 매도금액이 9억원을 초과하는 경우라면 세금을 내는 과세 대상이 되는 것이고, 1가구 1주택 비과세 요건을 만족한다면 매도금액이 9억 이하인 경우에 이 양도차익 금액이 얼마가 발생하든 양도소득세 납부 의무가 없게 되는 겁니다.

최근에 나온 개정안은 이 과세 대상 기준금액을 9억원으로 할 것이냐, 아니면 12억원으로 할 것이냐에 대해서 개정안이 발의된 상태입니다.

제가 앞에서 과세 대상 양도차익이란 이야기를 드렸는데요. 과세 대상 양도차익이란 용어에 대해서 정확히 아셔야 되는데, 내가 10억원에 양도하는 경우 9억 초과 부분이 1억원이 되니까 이 1억원이 과세 대상이 되는 거냐, 라고 질문을 많이 주십니다.

과세 대상 양도차익이라고 하는 것은 실제 발생한 양도차익 중에 전체 매도가격 대비 9억원을 초과하는 가격의 비율을 산정하게 됩니다. 예를 들어 9억원에 취득한 주택을 15억원에 매도한다면 필요경비가 없는 경우 6억원의 양도차익이 발생하게 되는데, 이 6억원의 양도차익은 전체 매도금액 15억원을 매도했을 때 발생하는 것이고, 이 중 9억원을 초과하는 부분의 비율을 구해서 양도차익 6억원에 곱해서 산출하게 됩니다.

즉 양도차익 6억원, 그리고 15억원 분의 매도가격 15억원에서 9억을 차감한 비율을 계산하게 됩니다. 그러면 2억4000만원이란 금액이 나오게 되고, 이 2억4000만원을 기준으로 다시 장기보유특별공제와 기본공제를 차감한 금액으로 과세표준을 산출하게 됩니다.

9억원이 개정이 된다는 이야기는 여기 비율 계산을 하는 부분에 있어서 9억원 대신에 12억원이 들어온다는 이야기이고요. 전체 매도금액 15억원 중에 12억원을 초과하는 금액은 15억에서 12억을 차감하게 되니까 전체 양도차익에서 20%의 비율만큼만 과세 대상 양도차익으로 계산되게 됩니다. 퍼센트로 이야기로 하니까 실제로 와닿지 않을 수 있는데요. 실제 사례를 계산을 통해서 살펴보도록 하겠습니다.

첫 번째, 현재 기준 9억원 기준으로 1가구 1주택 비과세 요건을 만족하는 주택의 양도소득세를 계산해보겠습니다. 이 사람은 9억원에 취득해서 15억원에 매도한 경우이고요. 비과세 요건인 보유기간 2년, 그리고 거주기간 2년의 요건을 만족한 상태에서 매도한다고 보겠습니다. 그러면 계산에 따라서 양도차익이 6억원이 계산되고, 과세 대상 기준금액을 계산하게 되면 6억원 x 15억 분의 15억 - 9억을 계산해서 2억4000만원이 산출됩니다.

기본공제 250만원을 중요하지 않다고 본다면 2억4000만원에 적용되는 세율 38%와 누진공제 1940만원을 계산하게 됩니다. 그렇게 계산하면 양도소득세는 약 7180만원 정도가 나오고 이와 관련된 지방소득세 10%가 별도로 부과되기 때문에 계산되는 양도소득세는 약 7900만원 정도 산출되게 됩니다.

그런데 동일 사례에서 비과세 기준금액이 12억으로 상향돼서 적용된다면 해당 금액이 어떻게 변경되는지 살펴보겠습니다. 양도차익 6억원은 변경이 없는 상태에서 과세 대상 양도차익 금액을 계산하면 6억원 x 매도금액 15억 분의 15억에서 12억을 차감한 금액을 계산하기 때문에 과세 대상 양도차익은 1억2000만원으로 산출되게 됩니다.

이 1억2000만원에 적용되는 세율은 35%이고, 누진공제는 1940만원이 적용됩니다. 양도소득세는 2710만원 정도가 산출되고, 지방소득세는 271만원 정도 산출됩니다. 그러면 우리가 부담해야 하는 양도소득세는 약 2981만원 정도로 계산됩니다.

자 오늘 살펴본 9억원 초과 비과세와 12억원 초과 비과세는 개정안이 나온 상태이고, 모든 법은 개정안이 국회에서 통과가 되고 그에 따른 시행일 이후 발생하는 사건에 대해서만 적용이 됩니다.

그래서 오늘 사례에서 살펴본 바대로 각자 개인이 실제 적용되는 세율 및 세금이 어느 정도인지 검토를 해보시고, 의사결정을 그에 따라서 진행을 하시면 되겠습니다. 다음 시간엔 오늘 간단하게 살펴본 장기보유특별공제에 대해서 더 자세하게 살펴보도록 하겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
정리 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
편집 박성길 차장
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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군 내부의 가혹행위와 부조리를 그린 넷플릭스 드라마 ‘D.P.’가 선풍적인 인기를 끌고 있다. 특히 군 입대를 앞두고 있거나 군을 전역한지 오래 지나지 않은 20~30대 젊은 남성들 사이에서의 반응이 뜨겁다. 군은 “병영 환경은 많이 바뀌었다”며 선을 그었지만 당혹스런 모습을 감추지는 못하고 있다. ‘부실 급식’ 사태로 수면 위로 올라왔던 징집병 인권 문제가 D.P. 열풍을 계기로 재점화될 수 있다는 분석이 나온다. "군대 문제를 제대로 다룬 첫 드라마"D.P.는 지난달 27일 공개된 직후 국내 넷플릭스 콘텐츠 1위에 올랐다. 후임병을 폭행해 숨지게 한 육군 28사단의 ‘윤일병 폭행 사망 사건’, 집단 따돌림을 받던 병장이 총기를 난사해 5명이 사망한 22사단의 ‘임병장 총기난사 사건’ 등이 벌어진 2014년을 배경으로 했다. 시청자들은 드라마 D.P에 꾸준히 관심을 표현하고 있다. 군대 내 부조리를 직시하면서도 빼어난 연출로 대중성을 확보했다는 데에 호평했다. 작품 흥행에는 대중성과 작품성 모두 충족시키는 동시에 군생활을 바라보는 관점을 바꿨다는 점이 유효했다. 특히 불편한 진실을 모두 가리고 군 내 부조리를 ‘없는 것’처럼 여긴 ‘진짜사나이’와 ‘강철부대’ 등 국내 예능프로그램과 차별점을 뒀다. ‘태양의 후예’와 ‘사랑의 불시착’ 등 드라마들은 군을 다뤘지만 군 내부의 문제가 아닌 남녀의 로맨스만 다루기 급급했다. 정덕현 대중문화평론가는 “군대 문제를 제대로 다룬 드라마는 DP가 처음”이라며 “이전까지는 여성 시청자들을 겨냥해 군 문제가 단편적으로 다뤄졌는데 넷플릭스가 확산돼 남성 시청자들도 늘어나자 실험적인 작품이 나온 것”이라고 분석했다. 거세지는 ‘D.P. 열풍’에 정치권도 가세했다. 더불어민주당 대선주자인 이재명 경기지사는 6일 SNS에 “저는 산재로 군에 가지 못했지만 수십 년 전 공장에서 매일같이 겪었던 일과 다르지 않다”며 “그래도 된다'고 생각했던, 정신교육이라는 미명 아래 묵인되어왔던 적폐 중에 적폐”라고 말했다. 국민의힘 대선주자인 홍준표 의원도 “픽션이지만 군 내 가혹행위가 아직도 없다고 할 수 없을 것”이라며 “일당백의 강군을 만들기 위해 모병제와 지원병제로 전환을 검토한다고 공약했다”고 말했다. 軍 "지속적인 병영 혁신 노력"군과 장병 인권에 대한 사회적 관심이 높아지고 있지만 시청자들과 군 수뇌부의 인식 차이는 아직 크다. 특히 한 언론 보도에 소개된 “(작품 배경인) 2014년도에 일선 부대에서 있었던 부조리라고 볼 수 없다”는 국방부 관계자의 발언이 온라인상에서 큰 논란이 됐다. 원작자인 김보통 작가가 지난달 31일 자신의 SNS에 “이제는 좋아졌다는 망각의 유령과 싸우기 위해 양도소득세 만들었다”며 이 발언을 정조준하기도 했다.문홍식 국방부 부대변인은 6일 정례브리핑에서 ‘이 발언이 국방부의 공식 입장이냐’는 질문에 “지금까지 국방부 및 각 군에서는 폭행, 가혹행위 등 병영 부조리를 근절할 수 있도록 지속적인 병영혁신 노력을 기울여왔다”며 “일과 이후 휴대전화 사용 등으로 악성사고가 은폐될 수 없는 병영 환경으로 바뀌어가고 있다”고 답했다.군의 설명과 달리 군대 내 부조리는 계속해서 벌어지고 있다. D.P.가 개봉한지 닷새만인 지난 2일 공군 교육사령부에서 지난 3월과 8월 전역한 병사 두 명이 후임병 등에게 수개월에 걸쳐 유사성행위를 강요하는 등 가혹행위를 한 것이 드러났다. 국방부가 지난 5월 국회입법조사처에 제출한 자료에 따르면 병사들의 일과 후 휴대전화 사용이 허용된 지난해 전 군에서 집계된 폭행 및 가혹행위 입건 건수는 1010건으로 전년대비 114건이 오히려 늘었다. 2016년 820건과 비교해도 23% 늘어난 수치다. 군인권센터의 ‘2020년 군인권센터 연례보고서’에 따르면 지난해 구타와 언어폭력 관련 상담 건수는 각각 4.25%와 5.36% 늘었다.송영찬/오현우 기자 [email protected]

드라마 'D.P.' 정주행한 이재명 "청년들에게 미안하다"

더불어민주당 유력 대권 주자 이재명 경기도지사는 군대 내 부조리를 담은 넷플릭스 드라마 'D.P.' 여섯 편을 연이어 봤다고 밝히며 "야만의 역사부터 끝내는 게 MZ 정책"이라고 말했다. 이 지사는 6일 페이스북에 "많은 분들이 추천해주신 드라마 'D.P.'를 일정을 마친 뒤 단숨에 여섯 편 시청을 마쳤다"며 "아시다시피 저는 산재로 군에 가지 못했다. 하지만 수십 년 전 공장에서 매일 같이 겪었던 일과 다르지 않다"고 언급했다.이어 "양도소득세 양도소득세 차이가 있다면 저의 경험은 40년 전이고 드라마는 불과 몇 년 전을 배경으로 하고 있다는 점"이라며 "야만의 역사다. '그래도 된다'고 생각했던, 정신교육이라는 미명 아래 묵인돼 왔던 적폐 중에 적폐"라고 썼다.그는 "최근 전기드릴로 군대 내 가혹행위가 이뤄졌다는 뉴스에서 볼 수 있듯 현실은 늘 상상을 상회한다"며 "악습은 그렇게 소리 없이 이어져 왔다"고 했다.이 지사는 또 "'뭐라도 해야지'라는 드라마의 주제 의식을 담은 등장인물들의 대사 한마디가 저릿하다"며 "가장 절박한 순간 함께하지 못했던 '공범'으로서의 죄스러움도 고스란히 삼킨다"고 말했다.그러면서 "가혹행위로 기강을 유지해야 하는 군을 강군이라 부를 수 없다"며 "모욕과 불의에 굴종해야 하는 군대, 군복 입은 시민을 존중하지 않는 세상 반드시 바꾸겠다. 청년들께 미안하다. 백 마디 말보다 한 번의 행동으로 보이겠다. 그때서야 비로소 청년들 앞에 당당히 설 수 있을 것 같다"고 덧붙였다.한편 이 지사는 초등학교 졸업 후 공장에 다니다가 기계에 왼팔을 다쳐 병역 의무를 면제 받았다. 홍민성 한경닷컴 기자 [email protected]

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─ 양도소득세

분야별 주제 및 주요내용 및 소개 테이블

주제유형	정책/제도

양도소득세는 부동산 등 자산을 양도할 때 실현된 자본이득에 부과되는 소득세이다. 이 양도소득세는 소득세의 한 구성부분이지만 소득과세를 강화하기 위해서라보다는 부동산투기를 억제하기 위한 정책수단으로 제정되고 이용되었다. 이 양도소득세는 1951년에 재정수입 증대를 위해 일시 이용되었으나, 현재의 양도소득세는 부동산 투기억제 목적으로 제정된 부동산투기억제세가 개편되었던 것이다.

1960년대 이후 경제개발계획의 본격적인 추진으로 공업화와 도시화의 급진전으로 도시로의 인구집중이 강화되고 각종 개발계획에 추진되거나 발표됨에 따라 지가가 급등하고 토지투기가 사회적으로 경제적으로 중요한 문제가 되었다. 정부는 이에 대한 대응책으로 각종 부동산투기억제책을 제시하였는데, 그 중의 하나가 자본이득세를 부과함으로써 부동산투기를 억제하려는 부동산투기억제세이었는데, 이것이 1974년에 이름을 바꾸어 양도소득세가 되었다.

우리나라 최초의 부동산 양도소득에 대한 과세는 6 · 25 전쟁 중인 1951년 전시 재정수입 조달을 목적으로 제정한 조세특례법에 의해 도입·시행되었다. 그러나 이 제도는 1960년말 폐지되었다．1960년대 정부가 경제개발정책의 일환으로 경부선 축을 우선적으로 집중 개발하고 이를 뒷받침해주기 위해 1967년 5월에 경부고속도로 건설구상을 발표하였다. 그러자 경부고속도로 건설 구간에 인접한 도시지역과 농지의 지가가 급등하는 현상이 발생하였다. 이에 대항하기 위해 1967년 11월 「부동산투기억제에 관한 특별조치법」이 제정되어 부동산투기억제세가 국내 최초로 도입되었다. 이 부동산투기억제세는 1974년 12월에 양도소득세로 개편되었다. 부동산투기억제와 관련되는 새로운 세제로 토지초과이득세가 1990년부터 시행되었고, 2004년에는 종합부동산세가 시행되었다. 양도소득세는 1975년 시행된 이래 많은 개정을 거치고 있다. 특히 이 세제는 부동산경기의 변화에 따라 강화와 완화를 반복하고 있다.

양도소득세란 토지, 건물, 기타 대통령령이 정하는 자산을 유상으로 양도함으로 인하여 발생하는 소득을 말한다. 따라서 토지, 건물, 기타 대통령이 정하는 자산을 상속하거나 증여함으로써 무상으로 양도하는 경우에는 상속세법의 적용을 받고 소득세법상 양도소득에 대한 과세대상은 되지 않는다.

과세대상을 좀 더 구체적으로 보면, 토지 및 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분, 기타자산 등이다. 비과세대상은 소득세법과 조세특레제한법에 규정된 비과세양도소득과 1세대 1주택 등이다. 양도소득세 금액은 양도가액에서 필요경비와 장기보유특별공제액을 제외한 금액이다. 양도소득세의 과세표준은 양도소득금액에서 소득공제를 제외한 금액이다. 세율은 토지의 경우 양도소득세 과제표준의 50%이고, 건물 및 기타자산은 30%로 매우 높게 책정되었다.

1981년에는 기본세율을 인하 조정하는 한편 1984년 3월까지 한시적으로 기본세율의 15% 범위 내에서 세율을 조정할 수 있는 탄력세율제도를 도입하였으며，2년 이상 보유 자산 양도에 대한 양도소득특별공제제도를 부활하였다. 또한 양도소득세율과 종합소득세율을 적용하여 산출한 세액 중 더 큰 금액을 양도소득 산출세액으로 하는 비교과세제를 도입하였다．1983년에는 양도차익의 결정을 실지거래가액 결정원칙에서 기준시가 결정원칙으로 변경하는 세법 개정이 이루어졌다．1989년에는 자산별 · 보유기간별로 정률에 의하던 양도소득세율을 개인별로 연간 발생 한 양도차익을 모두 합산하고, 양도차익의 크기에 따라 초과누진세율을 적용하도록 하였다．또한 장기보유자의 과다한 세부담 완화를 위해 장기보유특별공제제도를 신설하였다.

1990년에는 토지공개념제도의 도입으로 토지초과이득세를 시행하면서 양도소득에 대한 비과세 및 감면규정을 대폭 축소하였다．1991년에는 재산소득 및 불로소득에 중과세함으로써 양도소득세 감면폭을 축소하고 과세대상을 확대하였다．1995년에는 토지 및 건물에 대한 양도차익 을 기준시가에 의해 계산하는 경우 필요경지개산공제액을 취득 당시 과세시가표준액의 7％에서 10％로 인상하였다．1998년에는 부동산세제를 개편하여 양도소득세율을 다른 종합소득 수준으로 인하하기 위하여 과세계급별로 세율을 10%p씩 인하하였다.

2001년에는 그동안 부동산투기 억제에 중점을 두어 고세율·다감면’ 구조로 운용되어 온 양도소득세제를 부동산시장의 여건 변화를 반영하여 ‘저세율·소감면’ 구조로 전환하는 등 양도소득세제의 정상화를 도모하였다．2003년에는 부동산투기억제 및 과세형평 제고를 위해 단기보유부동산에 대한 양도소득세율을 인상하였다．2006년에는 양도소득세가 실거래가로 과세로 전환됨에 따라 양도소득세 세무행정의 효율성을 제고하기 위해 양도세 무신고자의 양도세 결정시 등 기부 기재가액을 활용할 수 있도록 하였다.

양도소득세 덜 내려면 반드시 챙겨야 할 서류들

그래픽=조선DB

[땅집고] 개인이 부동산 등을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월(부담부 증여에 따른 양도소득세는 3개월) 안에 양도소득세 예정 신고를 해야 한다. 신고기한까지 신고하지 않으면 양도소득세 납부세액의 10~20% 상당액이 무신고 가산세로 추징된다.

간혹 납세자들이 예정신고를 미루다가 뒤늦게 세무사에게 “양도소득세 신고 대리를 의뢰하려면 어떤 서류를 준비해야 하느냐”고 묻는 일이 흔하다. 서류 준비에도 만만치 않은 시간이 소요되고, 보완서류를 준비해야 하는 일도 발생하기 때문에 미리미리 필요한 서류를 숙지해서 준비해야 한다.

양도소득세는 양도차익에 과세하는 세금인 만큼 양도시 계약서와 취득시 계약서는 필수다. 부동산을 취득할 때 낸 취득·등록세 영수증과 법무사 수수료 등 등기비용, 부동산 양도·취득 시 발생한 중개수수료 영수증도 확보해야 한다.

[땅집고] 양도소득세 신고 시 갖춰야 할 필요서류와 인정되는 필요경비. /장보원 세무사

만약 취득·등록세 영수증을 분실했다면 구청이나 주민센터에서 지방세 납부내역을 발급받아 오면 된다. 법무사가 등기 업무를 대리한 경우 법무사 수수료 계산 내역서에는 양도소득 필요경비에 해당하는 법무사 수수료, 등기 비용, 채권매각차손 내역 등도 같이 기재된다. 그런데 이 서류는 분실하면 추가발급이 안되기 때문에 잘 보관해야 한다.

부동산을 보유하는 동안 이것저것 수리했다면 “각종 수선 비용도 필요경비에 포함되느냐”고 묻는다. 확장공사 비용 또는 섀시 설치 비용, 상하수도 배관공사, 보일러 교체비용은 자본적 지출로 보아 양도차익 계산 시 필요경비가 된다.

하지만 벽지, 장판, 도색, 방수공사, 싱크대, 화장실, 보일러 수리에 들어간 비용은 수익적 지출로 보아 필요경비에 반영되지 않는다. 다시 말해 부동산을 취득하면서 확장 공사를 했다면 확장공사비는 대금 지급 증빙을 하면 된다. 벽지나 장판, 싱크대 교체에 들어간 비용은 증빙을 가져올 필요가 없는 것이다.

수익적 지출을 하고 자본적 지출로 속이는 것도 안 된다. 예를 들어 과거에는 싱크대를 교체하고 섀시를 설치한 것으로 간이영수증을 발급받는 납세자가 종종 있었다. 실제로 예전에는 세무대리인이나 과세관청에서도 이 부분에 대해 애매한 입장을 취하기도 했다.

그러나 2016년 이후 지출분부터는 자본적 지출로 인정받으려면 반드시 확실한 증빙을 첨부해야 한다. 세금계산서, 신용카드, 현금영수증 중 하나를 내거나 금융기관 송금내역 등을 통해 실제 경비지출 사실을 입증해야 공제를 받을 수 있다.

③명도 비용과 세무신고 수수료

명도비용과 세무신고 수수료도 부동산을 양도할 때 발생하는 대표적인 필요경비다. 필요경비로 인정되는 명도비용이란 부동산을 매각할 때 부동산을 이미 사용 중인 임차인 등을 매도자가 내보낼 때 소요되는 비용이다.

통상 임차인은 부동산 소유자가 명도를 요구하면 이사비용이나 중개보수 실비, 배상금 등을 요구한다. 이 때 매도자 입장에서는 매매거래가 잘 마무리될 수 있도록 명도합의서를 쓰고 합의금을 주는데, 이 명도비용이 양도소득세 계산 시 필요경비가 된다.

명도비용을 입증할 때 명도합의서만 가져오는 경우도 많다. 합의서를 쓰고 현금으로 보상금을 지급했다면서 영수했다는 도장이 찍히지 않았느냐는 식이다.

그러나 세법에서는 금융기관 송금내역 등 실제 경비지출 사실을 입증할 수 없으면 경비처리를 할 수 없다. 따라서 반드시 명도합의 후에는 금융기관 송금방식으로 합의금을 줘야 한다.

중개수수료는 부동산 취득과 양도에 모두 소요되는 비용이다. 중개수수료는 통상 공인중개사에게 지급하고, 공인중개사는 법정수수료로만 청구하게 되니 그 비용 상당액을 현금영수증 등을 첨부하여 경비로 인정받으면 된다.

그런데 가끔 법정수수료보다 많은 중개보수를 주었다며 경비처리가 가능하냐고 묻는 경우가 있다. 예를 들어 법정수수료는 500만원인데 공인중개사가 비싸게 팔아주겠다면서 성공보수로 1000만 원을 추가 지급해 달라고 해 1500만원을 주었다는 것

이 때 세법은 실제 비용이 지출됐느냐 여부로 판단하므로 실제 지급된 1500만원을 전부 필요경비로 처리할 수는 있다. 그러나 실제 지급사실을 입증해야 하므로 반드시 금융기관 송금내역 등 실제 경비지출 사실을 입증할 수 있어야 한다. /글=장보원 세무사, 정리=장귀용 땅집고 기자 [email protected]

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