중개인 소개

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중개인 소개

기술중개인의 개념은 광의와 협의가 나누어져 있다. 광의의 기술중개인은 법에 따라 중개공인인증서를 발급받아 경영조직에서 중개활동을 종사하는 인원과 법에 따라 설립한 중개활동의 자질이 있는 회사,동업회사,개인독자기업 및 기타경제조직을 말한다.협의의 기술중개인은 법에 따라 공인인증서를 발급받고 중개활동을 종사하는 인원을 말한다.과학기술부는 에 대해 기술중개인은 기술시장에서 성과전환 촉진을 목적으로 타인의 기술거래를 성사시키기 위해 중개,중간 또는 대리 등 중개 업무를 하고 합립적 커미션을 받는 국민,법인과 기타경제조직이라고 한다.

기술중개인의 서비스범위는 비교적으로 좁고 주로 중개와 거래 대리 서비스를 한다.

기술중개인은 중간 협조 및 상담력,기술거래와 관련된 정보수집과 분석능력을 주로 강조한다. 기술중개인의 주요직책은 기술의 공급과 수요정보를 수집하고 공급과 수요양측의 의뢰를 받고 그들 위해 적합한 기술거래대상을 찾고 자신 중개 기술의 신뢰성,성숙성에 대해 감정을 하고 파는 쪽이 기술소유권을 가지고 있는지에 대해 심사하고 사는 쪽을 위해 실행가능성을 분석하고 양측 협상과정에서 장애를 없애고 차이를 조정하고 거래 성사를 촉진한다는 것을 포함한다.

기술중개인의 개념은 광의와 협의가 나누어져 있다. 광의의 기술중개인은 법에 따라 중개공인인증서를 발급받아 경영조직에서 중개활동을 종사하는 인원과 법에 따라 설립한 중개활동의 자질이 있는 회사,동업회사,개인독자기업 및 기타경제조직을 말한다.협의의 기술중개인은 법에 따라 공인인증서를 발급받고 중개활동을 종사하는 인원을 말한다.과학기술부는 에 대해 기술중개인은 기술시장에서 성과전환 촉진을 목적으로 타인의 기술거래를 성사시키기 위해 중개,중간 또는 대리 등 중개 업무를 하고 합립적 커미션을 받는 국민,법인과 기타경제조직이라고 한다.

기술중개인의 서비스범위는 비교적으로 좁고 주로 중개와 거래 중개인 소개 대리 서비스를 한다.

기술중개인은 중간 협조 및 상담력,기술거래와 관련된 정보수집과 분석능력을 주로 강조한다. 기술중개인의 주요직책은 기술의 공급과 수요정보를 수집하고 공급과 수요양측의 의뢰를 받고 그들 위해 적합한 기술거래대상을 찾고 자신 중개 기술의 신뢰성,성숙성에 대해 감정을 하고 파는 쪽이 기술소유권을 가지고 있는지에 대해 심사하고 사는 쪽을 위해 실행가능성을 분석하고 양측 협상과정에서 장애를 없애고 차이를 조정하고 거래 성사를 촉진한다는 것을 포함한다.

중개인이 직접 거래당사자로 임대차계약 체결 시 중개행위가 아니라고 판단한 사례

중개인의 "중개행위"가 무엇인지에 대하여, 공인중개사법의 개념을 충실하게 적용한 사례를 소개합니다.

김씨(피고1)는, 이씨(피고2)가 소유하고 있는 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영하였습니다.

그러던 중, 박씨(원고)가 오피스텔 임차를 의뢰했고, 이에 김씨는 과거 자신의 명의였던 오피스텔을 지금도 자신의 명의인 것처럼 속여 임대인 란에 김씨 자신의 이름을, 임차인 란에 원고 박씨의 이름을 중개사 란에 이씨의 이름을 기재한 임대차계약서를 작성했던 것입니다.

후에 오피스텔의 진짜 주인이 박씨를 상대로 명도소송을 제기하여 박씨가 오피스텔을 비워주게 되자, 박씨는 김씨, 이씨, 중개사협회(피고3)를 상대로 손해배상 청구소송을 제기한 사안입니다.

김씨의 행위가 "중개행위"에 해당된다고 보아, 원고 승소판결을 내려주었습니다.

하지만, 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원은 "김씨는 중개인의 입장에서 중개를 한 것이 아니라 자신이 직접 거래당사자의 입장에서 임대차계약을 체결한 것이기 때문에 공인중개사법 제2조 제1호의 중개의 개념에 포함되지 않는다."고 판시한 것입니다.

이를 지적한 중개사협회의 주장이 받아들여졌는데, 결과적으로는 선의의 피해자인 박씨가 중개사협회를 통해서 권리구제를 받지 못하게 된 셈이 되었습니다.

만약, 김씨나 이씨가 무자력자라면, 임차인 박씨는 아무런 잘못이 없음에도 불구하고 손해배상을 받지 못하게 되는 딱한 상황이 발생한 것입니다.

보다 자세한 내용은 재판요지 및 밑줄친 부분을 참고하시기 바랍니다.

대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다101486 【손해배상청구권등】

재판요지

[1] ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 중개인 소개 규정하고, 제30조 제1항은 “중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다.

[2] 甲이 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영하던 중 오피스텔을 임차하기 위하여 위 중개사무소를 방문한 乙에게 자신이 오피스텔을 소유하고 있는 것처럼 가장하여 직접 중개인 소개 거래당사자로서 임대차계약을 체결한 사안에서, 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고, 공인중개사 명의로 작성된 중개대상물 확인·설명서가 교부되었다고 하더라도, 甲의 위 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개하는 행위에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례.

【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조 제1호는 "중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다."고 규정하고,

제30조 제1항은 "중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다."고 규정하고 있다.

여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 중개인 소개 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 등 참조).

원심판결 이유 및 원심이 일분 인용한 제1심판결 이유에 의하면,

원심은 그 채택증거를 종합하여 제1심 공동피고 1은 공인중개사인 제1심 공동피고 2로부터 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영한 사실,

제1심 공동피고 1은 서울 종로구 숭인동 310 종로대우디오빌 (이하 생략)을 소유하다가 2006. 12. 12.경 이를 소외인에게 매도하고 소유권이전등기까지 마쳐주었음에도, 2008. 4. 11. 오피스텔을 임차하기 위하여 위 중개사무소를 방문한 원고에게 자신이 위 오피스텔 1522호를 소유하고 있는 것처럼 가장하여, 이를 임대보증금 3,000만 원, 월 차임 30만 원에 임대하면서 임대차계약서에는 공인중개사 제1심 공동피고 2를 중개인으로 기재한 사실,

원고는 위 오피스텔 1522호를 인도받아 점유·사용하던 중 소유자인 소외인으로부터 건물명도 소송을 제기당하여 패소판결을 받고 명도해준 사실,

피고는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 설립된 공제사업자로서 제1심 공동피고 2와의 사이에 공제계약을 체결한 사실을 각 인정한 다음,

위 임대차계약 체결 경위에 비추어 제1심 공동 피고 1이 비록 임대인의 지위에 있었다고 하더라도 제1심 공동피고 1의 위와 같은 행위는 사회통념상 중개를 위한 행위의 범주에 포함된다고 판단하였다.

그러나 앞서 본 법리에 의하면,

제1심 공동피고 1은 그 자신이 직접 거래당사자로서 위 오피스텔 1522호를 원고에게 임대한 것이므로, 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고, 공인중개사 명의로 작성된 중대대상물 확인·설명서가 교부되었다고 하더라도 제1심 공동피고 1의 위 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개하는 행위에 해당한다고 볼 수는 없을 것이다.

그럼에도 원심은 제1심 공동피고 1의 위 행위가 중개행위에 해당함을 전제로 피고는 제1심 공동피고 1의 중개행위로 거래당사자인 원고가 입게 된 손해에 대하여 공제금을 지급할 책임이 있다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 중개행위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관영 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

산업/토지/주택

경상북도 부동산중개보수 안내 부동산중개업의 공정한 거래질서를 확립하고, 부동산중개업소의 위법, 부당한 행위로 인한 도민의 불편 및 재산상의 피해를 방지하기 위하여 부동산중개보수 법령 및 조례내용 설명과 부동산 중개업분야 소비자보호센터를 안내합니다.

『공인중개사법』제32조, 『공인중개사법 시행규칙』제20조 및 『경상북도 주택의 중개보수 등에 관한 조례』 제2조

주택의 중개보수

주택의 중개보수를 거래내용, 거래금액, 상한요율, 한도액 순으로 구분한 표입니다.

거래내용	거래금액	상한요율	한도액
매매·교환	5천만원 미만	1천분의 6	25만원
	5천만원 이상 ~ 2억원 미만	1천분의 5	80만원
	2억원 이상 ~ 9억원 미만	1천분의 4
	9억원 이상 ~ 12억원 미만	1천분의 5
	12억원 이상 ~ 15억원 미만	1천분의 6
	15억원 이상	1천분의 7
임대차 등	5천만원 미만	1천분의 5	20만원
	5천만원 이상 ~ 1억원 미만	1천분의 4	30만원
	1억원 이상 ~ 6억원 미만	1천분의 3
	6억원 이상 ~ 12억원 미만	1천분의 4
	12억원 이상 ~ 15억원 미만	1천분의 5
	15억원 이상	1천분의 6

참조 요율상한 범위 내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사와 약정

오피스텔 및 주택외 중개보수

오피스텔 및 주택 외 중개보수를 구분, 오피스텔(매매·교환,임대차등), 주택외(매매·교환 및 임대차 등)로 구성된 표입니다.

구분	오피스텔		주택외
	매매·교환	임대차등	매매·교환 및 임대차 등
요율상한	1천분의 5	1천분의 4	1천분의 9

참조 오피스텔의 경우 전용면적 85㎡이하의 전용입식부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 경우에 한 하며, 주택외는 업무시설, 상가, 농지, 임야 등의 부동산을 의미 함

임대차중 보증금외에 차임이 있는 경우 거래금액 계산

• 보증금+(월 단위의 차임액x100) 으로 산출된 금액을 기준으로 한다.
• 다만, 산출된 금액이 5천만원 미만 인 경우는 보증금+(월 단위의 차임액x70) 으로 산정한다.

중개보수(주택·오피스텔·주택외)

해당 요율상한 범위내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사간 상호약정(협의)에 의하되 한도액을 초과할 수 없으며, 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있음

부동산 중개수수료 확 줄어들었다

부동산을 사고팔 때나 임대차계약을 할 때 ‘너무 비싸다’라고 생각되었던 게 중개수수료다. 아파트 매매 시 집을 보여주고 계약서 한 장 써주는데 무슨 중개인 소개 수수료가 그리 비싸냐며 불만들이 많았다. 국토교통부는 10월 19일부터 부동산 중개수수료를 조정했다. 조정된 내용을 보니 기존보다 최대 절반 수준까지 낮아졌다.

부동산 중개수수료가 낮아진 것은 중개보수에 대한 국민의 개선 요구가 높았기 때문이다. 국민권익위(이하 권익위)는 ‘국민생각함’ 의견 수렴은 물론 설문조사를 했다. 설문조사 결과 중개보수가 과하다는 의견이 53%를 차지했다.

국민권익위 설문조사 결과 부동산 중개보수가 과하다는 의견이 53%를 차지했다.

그래서 권익위는 지난 2월 국민의 중개보수 부담을 완화하고 민원 발생을 최소화하는 내용의 개선 방안을 국토교통부(이하 국토부)와 지방자치단체에 권고했다. 국토부는 연구용역과 토론회 등을 거쳐 ‘공인중개사법’ 시행령 및 시행규칙 개정안을 입법 예고한 후 10월 19일부터 시행하게 된 것이다.

대한민국 어디에서나 집을 구하기는 쉽지 않다. 인터넷을 열심히 뒤지고 발품을 팔아 매물을 찾는다. 마음에 드는 물건이 있다면 해당 지역 중개업소를 찾는다. 그리고 콕 찍은 집 내부를 공인중개사와 같이 본다. 집이 괜찮다면 중개사는 건축물대장, 등기부등본을 떼서 융자 등 매물 이력을 살핀다. 그리고 큰 문제가 없다면 매매 당사자 간 합의로 계약금을 주고받은 뒤 매매 또는 임대차계약서를 작성해서 교환한다.

부동산 중개수수료 부담을 완화하기 위해 중개요율을 현실화했다.

매매의 경우 입주일에 잔금을 치르면서 중개사에게 일정 요율의 중개수수료(복비)를 지불한다. 수수료를 지급하면 중개사는 실거래가를 신고하는 등 나머지 업무를 처리해 준다.

그런데 부동산 계약이 끝나고 잔금을 지급한 후 중개수수료를 지불할 때 중개업소와 마찰을 빚는 경우도 많다. 매매 당사자가 중개업소에 수수료를 깎아 달라면서 옥신각신하기 때문이다. 중개수수료는 상한요율이 딱 정해져 있지만, 기존에 9억 원 이상 거래의 경우 ‘협의’로 되어 있어 마찰 소지가 많았다.

우리 큰딸의 경우를 보자. 딸은 결혼을 앞두고 예비 신랑과 함께 집을 샀다. 2019년 7월 소형 아파트를 구매할 때 매매 가격은 3억8000만 원이었다. 경기도 부동산 중개보수 요율에 2억 원 이상~6억 원 미만은 1000분의 4(0.4%)였다. 계산해보니 152만 원이다. 여기에 부가세는 별도다. 즉 10%(15만2000원)를 더 내야 했다. 그래서 거의 167만 원을 냈다.

딸의 부동산 매매계약서를 보니 부가세 별도로 중개수수료 부담이 만만치 않다.

부동산 계약서 13항을 보면, ‘중개보수 및 실비의 금액과 산출내역’에 중개보수료가 나와 있다. 딸의 매매계약서를 보니 중개보수 등에 관한 사항에 시·도 조례로 정한 요율에 따르거나, 시·도 조례로 정한 요율 한도에서 중개의뢰인과 공인중개사가 서로 협의하여 결정하도록 한 요율에 따른다. 그리고 부가가치세는 별도로 부과될 수 있다고 명기되어 있다. 말은 협의지만, 일부 중개업소에서는 일방적으로 상한요율대로 수수료를 요구해 다툼이 일어나곤 했다.

새로 개정된 중개보수 개정안은 어떨까? 먼저 주택 매매를 보자. 개정안에 따르면 6억 원 미만은 기존과 같이 0.4%로 같다. 6억 원 이상부터, 전·월세 거래는 3억 원 이상부터 중개수수료 최고요율이 낮아진다. 매매의 경우 6억~9억 원 구간 최고요율은 현행 0.5%에서 0.4%로 0.1%포인트 낮아지고 9~12억 원은 0.5%, 12~15억 원은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%의 요율이 적용된다.

2021년 10월 19일부터 시행 중인 부동산 중개수수요율이다.(출처=국토교통부)

다음으로 임대차계약을 보자. 3억 원 미만은 기존대로 유지된다. 3~6억 원 구간 최고요율은 기존 0.4%에서 0.3%로 인하되고 6~12억 원은 0.4%, 12~15억 원은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%의 요율이 적용된다. 이렇게 되면 9억 원짜리 주택 매매 시 수수료 상한은 중개인 소개 810만 원에서 450만 원으로, 6억 원 전세 거래 수수료 상한은 480만 원에서 240만 원으로 각각 절반 가량 줄어든다.

국민의 불만이 많았던 중개수수료가 낮아진 점은 반가운 소식이다. 그런데 기존에는 매매의 경우 9억 원 이상의 경우에만 ‘협의’ 대상이었는데, 이제 상한선 안에서 모두 다 협의해야 한다. 내가 사는 경기도는 10월 19일부터 시행된 부동산 중개보수요율을 경기도 부동산 거래 누리집에 게시하고 있다.

부동산 중개요율을 현실화한 것은 국민 요구를 받아들인 정책이다.(출처=국토부)

국토교통부(이하 국토부)는 중개사가 수수료율을 협상할 수 있다는 내용을 사무소에 게시하고 의뢰인에게 고지하도록 의무화했다. 중개사가 의뢰인에게 최고요율만 요구하지 못하도록 하기 위해서다. 예를 들어 6억 원 아파트를 매매할 때 최고요율이 0.4%로 최고 240만 원의 수수료를 지불한다. 중개사는 240만 원 범위에서 의뢰자와 협의해야 한다.

IT 기술 발달로 세상이 하루가 다르게 변한다. 인터넷과 스마트폰이 발달한 요즘은 부동산 정보가 방대해 중개사 없이도 매도인과 매수자, 임대인과 임차인끼리 부동산 거래를 하기도 한다. 하지만 전 재산이나 다름없는 부동산 거래를 공인중개업소에서 하지 않는 것은 위험하다. 그래서 중개사에게 의뢰하는 것이다.

부동산 계약 한 건을 진행하기 위한 공인중개사 노력도 인정해줘야 한다.

부동산 중개수수료가 낮아진 데 대해 국민은 반갑다. 공인중개사들은 어떨까? 2014년 은퇴 후 공인중개사 사무실을 연 친구는 “부동산 거래 시 계약서 한 장 써주고 수수료를 챙긴다는 건 억울하다. 부동산 계약 한 건을 성사시키려면 많게는 수십 번 집을 보여줘야 한다. 집을 보여줘도 여러 사정으로 계약이 이뤄지지 않는 경우가 많다. 또한 부동산은 큰 재산이기 때문에 물건의 하자 등 여러가지를 따져서 계약을 진행한다”라고 호소한다. 부동산 계약서 한 중개인 소개 장 쓰기 위해 적지 않은 수고를 한다는 얘기다.

내가 어릴 때는 동네에 복덕방(福德房)이 있었다. 복덕방의 한자 뜻을 풀어보면, 복과 덕을 나누는 곳이다. 그래서 그런지 친구 할아버지가 운영하던 복덕방에는 마을 어르신이 항상 많았다. 마치 경로당 같았다. 동네에서 오래 살았기 때문에 집과 토지에 밝은 어르신들이 소일거리로 중개를 해주고 그 보답으로 수수료를 받았다. 동네에서 잘 아는 사람들과의 거래라 수수료는 담배나 막걸리도 대신하기도 했다.

우리나라 사람들은 부동산 자산 비중이 많다. 부동산이 재산의 전부라 해도 과언이 아니다. 그래서 부동산 거래도 전문가에게 맡긴다. 1984년에 부동산중개업법이 제정되었고 공개중개사 자격제, 중개업 허가제가 시행되고 있다. 그리고 법정 중개수수료도 정해졌다. 동네마다 있던 복덕방은 모두 사라졌다.

비싼 복비만큼 중개인 소개 중개 서비스 수준도 국민 눈높이에 맞춰야 한다. 그래야 부동산 중개수수료에 대한 불만이 없어질 것이다.

최근 부동산 가격이 많이 오른 만큼 수수료 부담이 많아진 건 사실이다. 부동산 거래 시 중개수수료를 낼 때마다 ‘비싸다’라고 생각한 국민이 많았다. 그래서 반값 복비를 내세운 중개 플랫폼은 물론 착한 중개료 50% 할인 중개업소도 나오고 있다. 비싼 복비만큼 중개 서비스 수준도 국민 눈높이에 맞춰야 한다. 그래야 부동산 중개수수료에 대한 불만이 없어질 것이다.

국토교통부

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공인중개사의 중개보조원의 업무 행위관련 Q&A

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조에서는 중개업자가 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고하는 때에는 등록관청에 신고하도록 하고 있고, 민법 655조에서 고용은 당사자일방이 상대방에 대하여 노무를 제공할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있음. 따라서 중개보조원 미신고 규정을 적용하기 위해서는 “고용”관계 여부에 대한확인이 필요함.

또한, 위 경우처럼 중개업자가 아닌 자가 중개를 한 경우에는 같은 법 제19조(중개사무소등록증 대여 등의 금지)제1항 또는 제2항의 위반여부에 대하여 수사관서에 수사를 의뢰하여 그 결과에 따라 처분여부를 결정하여야 할 것임.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 제26조의 규정에 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물확인설명서와 거래계약서를 작성하여 교부하여야 함. 또한, 같은 법 제2조제6호의 규정에 “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말함. 질의내용과 같이 중개업자의 중개완성 전 등록관청에 신고안된 중개보조원이 거래당사자의 계약금을 수령한 것만으로는 동법률을 위반한 것으로 볼 수 없음. 다만, 중개업자는 동 법률 제15조의 규정에 따라 중개보조원을 고용일 또는 해고일부터 10일이내에 등록관청에 신고하여야 하며, 중개업자가 이를 위반한 경우 동 법률 제39조제1항제13호의 규정에 따라 업무정지 처분 사유에 해당됨. 【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조의 규정에 따라 중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 함.

또한, 중개보조원 등이 2 이상의 중개사무소에 소속되는 경우 동법 제49조제1항제3호의 규정에 따라 벌칙(형사처벌)에 해당되므로 구체적인 위법 여부는 수사권한이 있는 수사관서의 조사결과에 따라 판단할 사항이나, 질의내용과 같이 중개업자가 주민등록말소 되어 있고 사실상 폐업상태에서 중개업자가 중개보조원의 해고 신고가 불가하여 다른 중개업자의 소속으로 된 경우 동 법률을 위반한 것으로 보기는 어려울 것임. 【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조에서 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이라 규정하고 있고, “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다고 규정하고 있음.

질의내용처럼 아르바이트 대학생에게 전단지(스티커)에 중개대상물을 기재하여 불법으로 전봇대 등 거리에 배포하는 것은 “광고”행위로 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에서는 이에 대하여 별도의 규정을 두고 있지 않음. 또한, “중개”행위가 아닌 전단지 부착 등 “광고” 목적만으로 아르바이트생을 고용했는지, 아니면 다른 중개행위와 관련된 업무를 함께 했는지 여부 등을 고려하여 중개보조원 여부를 판단하여야 할 것임.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호의 규정에 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. 또한, 같은 법 제15조제2항에서 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 규정하고 있음. 따라서, 질의내용과 같이 중개보조원이 의뢰받은 중개대상물을 거래당사자(매수인)에게 알선하였다면 중개행위에 해당 될 수 있으며, 이 경우 등록관청에서는 구체적·객관적 사실관계를 조사·확인하여 처분여부를 판단하여야 함.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제48조제1호의 규정에 따라 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자는 중개인 소개 3년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있음. 따라서, 질의내용과 같이 중개업자가 폐업한 이후 광고지에 중개의뢰를 받은 물건을 게재하고 중개보조원이 중개업을 하였는 지 여부는 등록관청이나 수사관서에 신고 또는 고발하여 사실관계에 대한 조사·확인 후 그 결과에 따라 판단하여야 함.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제6호에 중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말하고, 동법 제25조제3항에 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인설명사항을 서면으로 작성하여 교부하고 중개업자는 확인설명서에 서명·날인하도록 되어 있음. 질의내용과 같이 중개보조원이 중개대상물확인설명(현장안내 등)을 한 것과 계약전 가계약금을 중개보조원이 받는 행위가 동법을 위반한 것으로 볼 수 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호에 중개라함은 "중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선"하는 것을 말하고, 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인설명서와 함께 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있음.

또한, 동법 제15조제2항에 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 하여 중개보조원의 위반행위가 있는 경우 중개업자의 위반행위로 보고 행정처분을 할 수 있음. 다만, 질의내용과 같이 아직 거래계약서를 작성하지 않은 상태이므로 중개업자의 중개행위가 완성된 것으로 볼 수 없으며, 또한, 동 법률에는 계약금 등에 대해서는 별도 규정을 두고 있지 않음. 따라서, 다른 민·형사상 관련 법률에 따른 중개보조원의 위법여부는 별개로 하고, 중개보조원이 계약서를 작성하지 않은 상태에서 계약금을 받은 사실만으로 동 법률에 따른 처분을 할 수 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제19조제1항의 규정에 중개업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 금지하고 있으며, 이를 위반한 경우에는 동법 제49조제1항제7호이 규정에 해당되어 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있음. 질의내용의 중개보조원이 중개업자의 성명과 인장을 날인하여 거래계약서를 작성한 경우(중개수수료를 받고 안받고는 관계없음)가 등록증대여행위에 해당되는지 여부는 사실관계에 관한 조사가 필요하므로 수사권이 있는 수사관서(경찰, 검찰 등)에 신고하여 그 결과에 따라 판단하여야 함.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제50조의 양벌규정은 중개업자의 중개보조원 등 대한 관리책임을 묻기 위한 것으로 “중개업자의 과실유무와 상관없이 양벌규정을 적용하는 것은 책임주의원칙에 반한다는 헌법재판소의 위헌 판례(‘07.11.20)”를 참고하여 벌금형을 선고받은 중개보조원의 법 위반행위에 중개업자의 과실이 있었는지를 검토하여 양벌규정을 적용(수사기관에 수사를 의뢰)할지를 판단하여야 함. 또한 양벌규정은 벌금형을 과하도록 되어 있으므로 중개보조원의 벌금형 선고를 이유로 중개업자에게 행정처분을 할 수 없음. 이와는 별개로 동법 제15조제2항에서 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 규정하고 있으므로 중개보조원의 중개행위로 인한 개별 위반사항에 대하여는 관련 사항을 종합적으로 고려하여 행정처분여부를 결정하여야 함. 【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제6호의 규정에 “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개인 소개 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말하고, 동법 제15조제1항에 따라 중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 등록관청에 신고하여야 함. 이를 위반한 경우에는 동 법률 제39조제1항제13호의 규정에 따라 업무정지(1월) 처분사유에 해당될 수 있음. 또한, 동법 제15조제2항에 따라 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 보며, 질의내용과 같이 거래계약서 작성 등 중개행위를 중개업자가 하였다면 중개보조원의 행위를 무등록, 자격증 대여행위로 볼 수 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조제2항에서 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 규정하고 있으므로 중개보조원의 행위에 대하여는 중개업자가 책임을 져야 함. 또한 동법 제33조제4호에서는 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금하도록 하고 있고 이를 위반한 경우 1년 이하의 징역 및 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있음.

따라서 당해 빌라를 매매할 의도가 없음에도 중개보조원(신고여부 불문)이 매매가 가능한 것처럼 하여 중개의뢰인에게 계약금을 입금하게 한 것은 동법 제33조제4호에 위반되는 행위가 될 수 있음.

위 질의내용은 사실관계에 관한 조사가 필요한 사항이므로 등록관청에 민원을 제기(등록관청에서 수사기관에 수사를 의뢰)하거나, 직접 수사권이 있는 수사기관에 신고가 필요.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령에는 폐업 신고된 같은장소에 종전 상호로 개설등록을 제한하는 규정은 없으므로 동 법률 제9조 및 제10조의 규정에 정한 개설등록요건에 적합한 경우 개설등록이 가능함. 또한, 행정처분을 받고 폐업한 중개업자에 대해서는 동 법률 제10조의 규정에 따라 일정기간 개설등록이 금지되고 다른 중개업자의 소속공인중개사 또는 중개보조원이 될 수 없으나, 행정처분을 받고 폐업한 중개업자의 중개보조원은 다른 중개업자의 중개보조원으로 신고하는 것에 대하여 제한사항이 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호의 규정에 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. 또한, 중개업자가 아닌자가 중개대상물의 광고를 하는 것에 대하여 동법에 처벌규정을 두고 있지 않음. 다만, 광고행위를 넘어 중개대상물에 대한 알선행위가 있는 경우에는 무등록중개행위에 해당될 수 있음. 또한, 중개업자에 소속된 중개보조원이 중개의뢰인을 확보하여 중개업자가 중개행위를 하는 경우 동 법률에 처벌규정을 두고 있지 않음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제9조 및 동법 시행령 제13조에 규정한 개설등록요건에 적합한 경우 개설등록이 가능하며, 동 법령에는 중개사무소 확보 및 운영에 따른 비용을 중개업자 이외의 자가 부담하는 것과 폐업전의 중개사무소 명칭, 전화번호의 사용을 제한하는 규정을 두고 있지 않음.중개인 소개 【국민신문고 민원답변】

현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제6호에서 “중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자”를 말함.

따라서 중개대상물에 대한 현장안내 뿐만 아니라 질문내용과 같이 중개사무소 내에 상주하면서 전화응대를 하거나, 중개사무소 홍보 등(일반서무) 보조행위를 하였다면 중개보조원으로 보아야 할 것임.

또한 동법 제15조 및 제30조, 동법 시행규칙 제8조에서는 중개업자는 이들 사용인(소속공인중개사, 중개보조원)을 고용하거나 해고한 때에는 10일 이내에 등록관청에 신고하도록 하고 있고, 또한 이들 사용인들의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 하여 중개보조원 등의 불법중개행위나 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 행위로부터 소비자(중개의뢰인) 보호를 하고 있음.【국민신문고 민원답변】